三亚07年市场调研报告.docVIP

第一部分 基础篇 1、市场调研背景 我在运作营销海口天悒国际大厦的过程中，与海南旅游开发总公司进行过一段时间的接触、合作洽谈和市场摸底，初步了解到三亚在旅游、房地产市场有许多新的发展机遇，在中国房地产持续调控的大背景下，三亚旅游及房地产产业发展形势良好，不到半年期间已出现新的投资热潮和少有的市场火旺涨势局面，根据三亚旅游房地产发展态势，公司决定与海南旅游开发总公司合作开发“三亚国际游客到房中心”综合性旅游房地产项目。公司在聘请设计单位进行项目概念性建筑规划的同时，决定成立企划部有我对该项目进行前期市场调查研究和项目定位策划工作。我在对三亚市场初步了解和把握的基础上，并亲临三亚对市场进行全面性、基础性、初步性的摸底调查和分析，并形成本市场调研报告。 2、市场调研的目的 2.1、给项目的决策者提供初步决策依据； 2.2、为下一步详细性市场调研和项目开发策划、可行性研究提供基础性资料； 2.3、为项目营销策划，制定销售策略、销售价格等提供参考； 2.4、通过市场调研和报告的编写，使项目各方面的专业人员了解和掌握项目开发的市场情况，迅速进入工作状态。 3、市场调研的原则 本次市场调研将秉承以下四大原则： 3.1、真实性原则。 3.2、客观性原则。调研结果的评价必须是客观的，避免片面性的偏见。 3.3、及时性原则。调研资料的收集、分析和反映必须做到及时，不可拖延时间，这样才能提高信息的参考价值。 3.4、经济性原则。市场调研要耗费人力、财力和时间，注重市场调研的效果与投入比例，制订合理的市场调研计划，采用科学的市场调研方法。 4、市场调研的方法 用什么方法取得调查资料，对资料的真实性、准确性有着至关重要的影响。国内外进行市场调研的方法很多，结合调查的对象和内容，本次市场调研主要采取以下调查方法： 4.1、面谈调查法，即调查人员与被调查者面对面交谈询问有关问题。它具有这样几个特点：1、富有灵活性，可以随机提出新问题，进行深一步的询问；2、信息获取率高；3、当面听取被调查人的意见，了解被调查人的真实态度。 4.2、电话调查法。 4.3、现场调查法。在调查对象中选一部分项目和人，重点或典型进行现场调查，如竞争项目、区位新增项目、潜在竞争对手等，这种调查法在本次调查中得以大量使用。 4.4、信息资料收集法。通过公开发行的各种统计年鉴、行业报表、报刊、网络等渠道获得二手资料。 5、市场调研的对象 5.1、海南省旅游局、海南省房地产协会、三亚市旅游局、三亚市规划局、三亚市房地产协会； 5.2、三亚市各大高星级酒店近40家、中高档公寓住宅、别墅等中高端旅游房地产项目近50个；三亚旅游六要素情况、三大商业区布局情况、企业办公情况、旅游综合服务情况 5.3、酒店及各房产楼盘的经营营销人员、有关酒店管理等机构专业人士。 6、市场调研工作流程（见下页图） 市场调研工作流程 第二部分 市场调查 引言：我们经过深入的分析和研究，认为三亚房地产能够快速复苏和发展，主要得益于中国经济和社会的快速发展；三亚自身独特的自然资源条件和三亚旅游业的发展和转型三大因素的综合作用。针对这一特点我们在论述三亚房地产之前，花较大的篇幅来介绍中国的宏观经济和全国房地产形势以及海南房地产形势、三亚旅游业的发展等，以确保对三亚旅游房地产市场分析结论的正确性。 1、宏观经济环境分析 1.1、中国宏观经济形势分析 1.1.1、国民经济持续快速增长，综合国力明显增强 图1 “2002-2006年”国内生产总值增长示意图 （数据来自：国家统计局） 我国国民经济保持了持续平稳较快发展的良好态势，十五期间国内生产总值从2000年的99215亿元上升到2005年的182321亿元，平均每年以9.5%的速度递增，比“九五”时期平均增速高0.9个百分点，比世界平均水平高出5.7个百分点，分别比发达国家和发展中国家年均增长速度高7.4和3.7个百分点。人均GDP则由2000年的7858元（949美元）提高到2005年的13985元（1707美元）。人均GDP步入1000美元—3000美元的新发展阶段。全年国内生产总值209407亿元，比上年增长10.7%。其中，第一产业增加值24700亿元，增长5.0%；第二产业增加值102004亿元，增长12.5%；第三产业增加值82703亿元，增长10.3%。第一、第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为11.8%、48.7%和39.5%。 1.1.2、固定资产投资快速增长，基础设施和基础产业得到明显加强 2006年全年全社会固定资产投资109870亿元，比上年增长24%。十五期间年均增长20.2%，比“九五”时期平均每年增长速度高9个百分点。2001年至2005年全社会固定资产投资累计完成29.5万亿元，比“九五”期间增加15.6万亿元，超过了1981