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商业房地产开发实务手册【一份非常实用的专业资料,打灯笼都找不到的好资料】
商业房地产开发实务
商业房地产开发实务
商商业业房房地地产产开开发发实实务务
手册
手册
手手册册
1
(目 录)
前言
第一章:前期
第一节、项目筹备期
第二节、项目蓄水期
第二章:中期
第一节、预热期
第二节、开盘强销期
第三节、持销期
第四节、扫尾期
第三章:后期
第一节、开业筹备期
第二节、开业期
第三节、养市期
第四节、运营期
附录:
常用广告设计图形鉴赏
常用文本资料参考
1. 各部门管理制度;
2. 服装品牌管理制度;
3. 服装专业知识培训。
2
前 言
房地产项目开发大致可分为“项目前期”、“项目中期”、“项目后期”这三个阶段。“项
目前期”是指土地获取至项目开工,其中要经过项目调研、定位、策划、规划、设计、开工
等阶段;“项目中期”则是指项目开工后至项目交楼入伙的一段时间。其中包括开盘期、强
销期、持续销售期、尾盘期和交楼入伙等阶段;项目后期指项目开业后进入市场运营管理的
这段时间,即养市期和运营期。
在我的上部作品《商业房地产投资分析》一书的写作中,有关节点控制章节,考虑到
在实操中内容涉及较多,虽然写了不少,但因出版的要求,删除许多,这里将删下的内容和
后期补充的内容合并起来,组成这本在实操中应用的《商业房地产开发实务手册》,以供在
实际操盘过程中应用参考使用。
为了便于读者和刚入行的从业者了解,在写作中力求以一种便于读者理解的方式,所
以将一个理想的操盘流程以一种理想化的发展方式剖析出来,便于读者了解操作系统中的规
律和操作中的技巧,来解决实际过程中出现的问题。
我不止在一个项目中看到,许多我们归纳的规律在不同的项目中的个性变化,所以此
书的规律和流程在实际中也许并非以理想的模式出现,但探求真理和灵活的运用规律是每个
操盘人不倦的追求。
对于在人们常规中认知的一些问题,如:
1、人均商业面积以1:1来衡定区域商业的是否饱和的理论;
2、商业价值随楼层高而边际效应“递减”的认知;
3、底商的商业价值是住宅的1.5倍或2倍;
4、蓄水期的客户量是供应量的大于2:1时才放量;
等等这些规律,在不同的情况下都有所改变,事实证明,当时理论的提倡者的精神也
是不要机械的片面的运用理论,要根据实际情况,灵活对待。而很多应用者,则机械的对待。
对此社会上许多从业者,正确对待规律,善于总结问题,是此书提倡的务实的学术精神。
在每个操作阶段对操盘手的性格要求不同,中期要求操盘手具备果断的性格和系统的把
3
控能力,这与前期在投资分析环节中要求技术人员具备细心和归纳能力,这一点在性格要求
上与前期有所区别,而在后期则要求有耐心,因此操盘人员在性格培养上需多下工夫。
在此书的写作中,有关在运营期涉及到的内容较多,因版面和出版的原因,也因内容复
杂和客观变化较多,所以删除一些,其中难免有遗漏和错误之处,望读者批评指正。
在此书的写作中,为了得到同行们经验的指导,在众多的书籍和文章中“寻找”,可是
目前此类的书籍实在太少,在此对其中一些的启蒙,深表感谢,也因借鉴部分实在太杂,无
法一一罗列作者感谢,在此深表谢意。
第一章:前期
第一节、 项目筹备期:
对于一个项目而言,在项目正式蓄水或开始亮相之前,所做的都是筹备期,筹备期可长
可短,有的甚至长达数年,有的则几个月或几十天。
这里的筹备期为了叙述方便,和便于读者理解使用,将以策划方案结束为起点,即项目
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