XX房地产集团房产项目开发、运营管理实务手册【包括：房产项目规划、前期开发与配套、资金和财务管理、销售管理等一系列管理】.doc

XX房地产集团房产项目开发、运营管理实务手册 目 录 前 言 1 目 录 2 第一章 项目规划 5 一、规划知识 5 二、建筑部分 9 三、结构部分 10 第二章 运营与土地判断 12 一、运营的定位和职能 12 二、运营与战略拓展的关系 12 三、保证经济指标准确性的意义 12 四、确定经济技术指标的重要依据 12 五、项目经济指标明细详细分解说明 13 六、建安及部分成本估算 14 七、应注意的问题 15 八、相关附件 15 第三章 前期开发与配套 16 第一节 前期开发 16 一、 开工 16 二、 开盘 16 三、 入住 16 四、 清盘 16 五、 项目开发前期流程 17 六、 相关附件 33 第二节 配套工程工作流程 34 一、临时水工程工作流程 34 二、排水工程工作流程 35 三、自来水工程工作流程 36 四、燃气工程 41 五、直饮水工程 45 六、电视工程 46 七、电话工程 47 八、电工程 47 九、办理前期供热证明程序 58 十、中水流程： 58 第四章 资金与财务管理 60 第一节 资金管理 60 一、贷款的基础知识 60 二、资金工作贯穿战略始终 62 三、资金运作模式 63 四、金融政策研发 63 五、金融品种创新 65 六、融资业务拓展 65 七、按揭贷款管理 68 第二节 财务管理与风险控制 69 一、财务管理定位与职能 70 二、预算管理工作重点 71 三、核算管理 74 四、其他相关工作 79 第五章 项目工程管理 81 一、基础概念的解释说明 81 二、施工进度计划的编制 82 三、现场勘定的内容： 84 四、工程项目成本控制 85 五、工程质量的控制 85 第六章 销售管理 87 一、销售进度计划的编制 87 二、销管的工作流程 89 三、实现销售回款条件： 96 四、成本测算中，销售费用的制定以及如何分摊 96 第七章 土地上限价格与现金流量分析 99 一、 编制现金流量表的目的与重要性 99 二、 编制现金流量表前提条件 99 三、 项目总体开发节奏的把握 99 四、 项目开发计划的制定 100 五、 现金流量表的完善： 103 六、 相关附件 103 第一章 项目规划 一、规划知识 建筑间距：是指两栋建筑外墙面之间最小垂直距离。 日照系数： 多层条形居住建筑间距： 被遮挡建筑南偏东、南偏西角度 所建地区 南偏东或南偏西 0－30? 南偏东或南偏西 30?以上 改造区片 ≥1.2 ≥1.1 新建区片 ≥1.5 ≥1.0 高层建筑与居住建筑的间距： 高层建筑与其北侧的居住建筑（朝向为南偏东或南偏西30?以内）的间距，新建区不小于高层建筑对应被遮挡面宽度的1.2倍，改造区为1.0倍；新建区高层建筑与其东、西侧居住建筑（朝向为南偏东或南偏西30?以上）的间距，不小于高层建筑对应被遮挡面宽度的1.0倍，改造区为0.8倍。高层建筑从遮挡线向被遮挡建筑的空间延伸，不得超过遮挡面宽度的0.5倍，间距不小于14米。 说明：高层建筑是指建筑高宽比大于1.0且建筑主体高度大于24米的各类建筑； 多层建筑是指建筑高度小于或等于24米的各类建筑； 建筑高宽比小于1.0的高层建筑，其间距计算同多层建筑间距要求。 建筑退线：是指建筑后退城市道路规划红线或建筑基地边界的距离。 建筑退线要求： 建筑主体高度 道路宽度 小于或等于24米 大于24米小于或等于50米 大于50米 小于或等于20米 3 6 10 大于20米 5 10 15 道路红线 boundary lines of roads 规划的城市道路路幅的边界线。 规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度，它的组成包括：通行机动或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。 建筑红线 building line 城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。 建筑密度 building density,building coverage 地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。 建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。计算公式为：建筑密度=建筑基地总面积/建筑用地总面积 绿地率 greening rate 城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。 容积率 plot ratio , floor area ratio 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下：容积率=