凤凰休闲美食城招商策划案.doc

“凤凰凤凰2006-12-17）： 卖场改造。在日趋激烈的市场竞争下，优质的服务、过硬的产品质量、良好的品牌形象都可以使一个企业离成功更近一步，而良好的形象，不仅是体现在对外宣传上，局部的细节安排更是不能忽视，首先是改变现有的形象，包括门头、地面、内部装修等，力争突出的特色。规划布局要合理，强调整体性二设计理念要新，装饰风格要独特体现“完美舒适即是豪华”这一新理念?三整体改造要绿色环保，隐蔽工程要完善配套为整体经营的经济性、安全性、环保性和舒适性打下良好的基础。??水、电改造。在原有水、电基础上进行改造，做到一户一表，抄表到户。 招商。针对耍都的初步定位——凤凰休闲、美食、娱乐新锐地带，建议采取一些主动出击的招商方式，可以更好的吸引经营户。一是根据攀枝花的实际，推出羊肉、狗肉汤锅系列，盐边烧烤、雅江鱼等具有地方特色的菜品进驻，并给予前期进入的商家一定优惠政策，给经营者增强入驻的信心，从而有力的促进招商。二是针对目前人气不足，卖场消沉的状况，为达到带动人气，实行“客户领袖”奖励计划。凡已入驻的客户若能带动其他客户前来入驻并成交，按所规定的标准奖励“领袖客户”，如：按所租商铺租金的2%作为优惠奖励或其他形式。三是采取直邮（DM）策略。针对目标客户，通过邮政或直接安排人员上门向各商家派发招商传单、海报等资料给客户，达到目标客户人人皆知的效果。四是设置招商部，安排专职招商人员，负责客户咨询、项目介绍、初签合同等一系列问题。 二期（2006-12-30）： 区域划分。在一期基础是上对整个卖场进行功能分区，划分好小吃区、中餐区、火锅区、烧烤区、休闲品茗区、娱乐区等，针对各分区的经营要求进行卖场改造。 经营标准。制定一系列入驻商户经营规范要求，包括要求经营户按照国家有关规定作好排烟、排水管道的处理，作好操作间店堂内外保洁规范等内容。 设施改造。主要包括用外墙漆对现有墙面粉刷、将现有通道改造成为休闲步行街、修建专用排污道、修建垃圾投放点、对每个门面的店招进行统一尺寸设置等内容。 三期（2006-2-10）： 对二楼进行改造，主要引入茶楼等休闲娱乐项目。 二、现状 现有建筑面积约13000余平方米，由A、B、C、综合大楼四个部份组成，有商铺2×179间，营业面积约8000余平方米，其中三四楼为商务公寓。项目区域内水、电设施完备，并配有专用停车场、农贸市场等配套设施。 三、项目建设必要性 1、历史及现状 为了安置凤凰社区农转非居民，同时考虑到当时市区无专业建材市场，由凤凰社区居委会牵头修建了凤凰建材市场。随着元亨建材市场、博美华龙建材城的兴建，仓储式、卖场式先进经营模式引入行业,同时新兴市场推出半年以上零租金、无税收等营销策略，导致凤凰建材市场内商家纷纷撤离市场。 2、改建必要性 在市场经营消退情况下，市场经营户情绪极不稳定，纷纷要求对市场从新进行定位。结合市场地理位置优越、周边居民消费能力较强、流动人口较多、餐饮氛围浓等有利因素和目前在市区尚无规模性、全季候的美食娱乐场所因素，考虑对现有市场进行改造，在原由的基础上将市场改造成为集餐饮、休闲、娱乐为一体的消费中心。 3、改建的现实基础 市场整体构建为框架结构，便于实现多种改造；店面装修较规范，可以直接改造成为餐饮店面；原有水、电等设施完备，稍加改造则可使用；市场配套设施完整，有专用停车场，可满足消费者泊车需求；交通便利，社区巴士、公交6路、64路、中巴车等公交站点距市场仅100米，市场周边有常住人口约5万人，流动人口约3.5万人，群体消费能力强。 四、项目定位 1、项目定位的优劣势分析 项目优势： 区位：项目位于攀枝花大道核心地段、紧临凤凰小区、川汇大酒店和临亚广场，地理位置昭示性强； 交通：攀枝花大道贯通东南，滨江大道、大河中路等环绕四周，交通便捷； 规划：项目是东区政府规划的休闲美食城所在地，能够形成很强的市场聚集效应； 定位：凤凰耍都的市场定位，集美食、休闲、娱乐等为一体，将倍受现代消费者关注； 人气：凤凰耍都四周聚集了攀枝花最具消费力的消费人群，利于凤凰耍都未来的发展； 管理：专业市场统一管理，相对于原有娱乐美食消费氛围的形成仅依靠市场的调节、由经营者自发形成更具科学性和合理性。 项目劣势： 凤凰耍都尚未展开市场攻势，东区及周边区县的影响力不够； 由于原有建材商撤走后门头广告及市场整体广告尚未更换，对美食城市场氛围形成了一定的冲淡作用。 2、市场机会： 目前在东区没有一个完善的休闲娱乐场所，而一些经营商户规模小，分布零散，不易形成市场规模； 现有东区的几家啤酒广场不能满足攀枝花市消费人群的现代消费需求和庞大的市场容量； 现有东区的几家啤酒广场由于环境和地理位置不能满足攀枝花市民在冬季的消费； 对于美食娱乐个体经营户来说，凤凰耍都相对于周边的区域具有很强的共荣价值和聚集效应。