凤凰城项目推广方案.doc

目录 1. 销售策略 1.1 销售必备条件 1.2 开售时机建议 1.3 造势活动及促销手段汇总 1.4 价格策略 2. 宣传包装策略 2.1 项目案名及logo建议 2.2 地盘包装建议 2.2.1环境美化工地围墙销售中心示范单位沿街指示牌楼体条幅路灯彩旗节日气球 2.3形象宣传建议 2.3.1报纸广告电视广告新闻缮稿直邮广告（DM）广告牌网络广告灯箱广告车体广告看楼专车 2.4销售工具建议 展板模型楼书生活手册折页VCD 2.4.8纪念品手提袋 2.5项目推广计划建议 2.5.1宣传诉求重点 2.5.2配合销售策略的各阶段推广安排 （媒体组合、配合条件、活动安排、阶段目标） 2.6 项目推广预算及投放计划 销售策略 1.1项目销售必备条件 条件1：法律文件 五证齐全是项目开售的基本条件，无证（专指售许可证）销售，违法操作，而且在取得合法销售资格之前无法与客户签订正式《》，只签《认购书》根本无法保障双方利益；若因处理不善引起客户纠纷，将会影响楼盘声誉和销售。 现场销售环境应该是从外（围墙、绿化）到里（售楼处、样板房）的和谐统一，是项目档次高低的最真实反映，是销售人员与客户交流的主要场所，是客户对项目印象的主要构成。所谓“好环境，好心情”，环境、气氛的好坏对客户、对销售人员的情绪都有很大的影响。建议根据定位环境。在良好销售环境的前提下，以引起客户对项目的兴趣以至莅临现场参观为主要目的，发掘尽可能多的宣传途径，提高市场曝光率；并在向市场推介本项目的过程中建立项目的形象和知名度。 销售工具是与客户沟通的特殊媒体，也是客户了解项目最直接有效的途径，项目留给客户什么样的印象与销售工具品质的高低也有很大关系。因此，在重视项目质量和宣传包装的同时也不应该忽略销售工具的制作。 、灵活的付款方式和的促销优惠。 条件6：其他配合 工程进度 销售培训资料 认购书 正式合同书 按揭银行 以上我们提出了凤凰城项目正式销售的必备条件，希望公司能够予以慎重考虑，尽量在有效的时间内完成大部分的准备工作，保证本项目在较为齐全的内部因素下销售，以抵挡未来的市场风险，提高项目的竞争力，有效的加快本项目的销售速度。 1.2 开售时机建议 1.2.1影响项目开售的因素 客观因素 政治经济因素 国家政治经济因素的稳定与否对居民消费，特别是大额消费有很大影响。回顾过去一年，中国政局稳定，经济持续向好,房地产市场虽出现局部过热现象，但总体运行态势良好；从本项目的市场研究报告的宏观分析中也表明,恩施市的房地产市场开始步入市场化的进程，区域政治及经济环境将会支持、协助房地产市场渐渐成为区域国民经济的支柱性产业之一。另外，随着居民生活水平不断提高，房地产消费有望出现较高的增长率。 市场特征因素 根据我们针对凤凰城项目所在区域住宅市场的分析，结合项目本身的一些不利因素的影响，一些位置较好的楼盘将会对本项目的目标消费群造成分流，影响项目的销售进程。 另外，在本项目的调研过程中恩施市房地产市场还明显的具有以下特征： 恩施市住宅市场存在淡季、旺季之分：一般农历年前后两三个月为淡季；4、5月和9、10月前后共约半年时间是旺季，且大多数发展商愿意选择旺季开盘。 大多数目标客户群对现房的倾向性较高，使得大部分项目在接近封顶时才出现即项目开盘热销后又一较好的销售场景。 喜庆节假。 每年我国都有很多传统、非传统的节假日等，尤其是五一、国庆、春节几个假期分别连续放假7天。在今天假日经济日趋火爆的机遇下，建议公司在凤凰城项目销售过程中，考虑到假日期间其他行业如旅游等对项目推广、销售的影响，同时在不同的销售阶段，应采取积极态度举行节假日主题促销活动吸引市场的眼球。 2）主观因素 凤凰城项目销售所需具备的6类条件基本涵盖了项目开售所需准备的各项工作。就目前项目实际情况而言，还需考虑以下几点与项目自身实际相关的因素。 本项目尚处图纸设计阶段，建筑方案仍在修改细化当中，估计还需1个月左右的时间才能完成规划设计； 在办理相关法律文件方面，目前本项目仅仅具有国有土地使用权证，建筑方案还未报批，申请开工许可证及销售许可证等均需要一些时间，预计本项目最快在4个月后具备齐全的销售证件； 预计本项目在2005年3月能顺利开工（建筑施工）； 销售中心及地盘外部包装预计在3月初完工； 本项目的示范单位、地盘内部包装工作预计在2005年5月全部完成； 销售策略和销售工具是项目开售的必备条件，销售工具的制作可在建筑方案基本确定时立即开始，预计2个月时间左右完成成品； 我们将凤凰城项目归属为市场引导类项目，而且本项目规模较大，因此建议公司在项目正式开盘销售前至少要有2个月以上的宣传铺垫工作，以便市场充分了解凤凰城项目情况及所倡导的生活方式，同时有利于本项目将声势在市场中造大； 其他相关工作视重要程度依次在公开发售前