凤凰城项目系统营销方案.ppt

6、人员配置——开盘后预计98人 项目开盘后，准备在外设三个销售点，每一个点20人，共计60人 结合前一段人员，共计98人. 总结与回顾 项目销售均价：均价定为3433元/平米； 价格执行策略：真假价格保受益，价格上涨促销售； 价格保障策略：推广保障（四个方面），营销保障（三个策略）； 销售速度保障：五方面千人开盘，掉馅饼，生馅饼，精兵强将，顺势而为； 销售方式保障：走销、团购营销、业主营销、巡展营销； 开盘时间确定：2009年9月12日； 人员配置策略：认筹期38人，开盘98人； 目录 第一章：房地产宏观市场分析和走势判断 第二章：周边竞争对手分析和竞争要点 第三章：项目消费者定位和特征分析 第四章：项目营销关键问题及解决方案 第五章：项目营销执行和回款计划 所有的思想必须回归到营销执行结果和回款计划，这才是对能力的最终考核！ 1、销售目标 可销售标的：232558平米 一期销售标的：5.7万建面（1.3万安置） 销售期间估计：2009年9月~2010年11月，15月 销售目标确定：最低95%的销售 月均销售目标：3800平米 2、营销阶段划分 时间：09.04~09.08 目标：认筹客户 销量：暂无 均价：暂无 时间：09.09~09.12 目标：第一次利润锁定 销量：28450平，50% 均价：多层2963 小高3310 高层3717 时间：10.03~10.09 目标：第二次销售高潮 销量：18600平，32% 均价：小高3600 高层3800 时间：10.01~10.03 目标：项目春节过渡 销量：7750平，14% 均价：多层3200 小高3500 高层3800 时间：10.10~10.11 目标：清一导二 销量：2200平，4% 均价：高层3800元 3、推盘计划 时间 开盘强销 持续销售 二次强销 一期尾盘 合计 多层 主推楼型 21、22、27、28 　28 　 　 　 销售面积 16150 850 0 0 17000 小高层 16 17 17 销售面积 9000 3600 5400 0 18000 高层 9 9 9、10 10 销售面积 3300 3300 1320000 2200 22000 4、现金流量详表——开盘强销期 时间 2009年9月 2009年10月 2009年11月 2009年12月 小计 多层　 销售价格 2950 2950 3000 3100 2963 销售面积 10200 3400 1700 850 16150 销售比例 60% 20% 10% 5% 95% 销售额10030000 5100000 2635000小高层 销售价格 3300 3300 3300 3400 3310 销售面积 5400 1800 900 900 9000 销售比例 30% 10% 5% 5% 50% 销售额5940000 2970000 3060000高层　 销售价格 3700 3700 3700 3750 3717 销售面积 0 1100 1100 1100 3300 销售比例 0% 5% 5% 5% 15% 销售额 0 4070000 4070000 4125000面积合计 15600 6300 3700 2850 28450 整体比例 27.37% 11.05% 6.49% 5.00% 50% 回款数额2004000098200004、现金流量详表——持续销售期 时间 2010年1月 2010年2月 2010年3月 合计 多层 销售价格 3200 3200 销售面积 850 0 0 850 销售比例 5% 0% 0% 5% 销售额 2720000 0 0 2720000 小高层 销售价格 3400 3500 3550 3500 销售面积 900 900 1800 3600 销售比例 5% 5% 10% 20% 销售额 3060000 3150000 6390000高层 销售价格 3800 3800 3800 3800 销售面积 1100 1100 1100 3300 销售比例 5% 5% 5% 15% 销售额 4180000 4180000 4180000面积合计 2850 2000 2900 7750 占整体比例 5.00% 3.51% 5.09% 14% 回款数额 9960000 733000027860000 4、现金流量详表——二次强销期 时间 2010年4月 2010年5月 2010年6月 2010年7月