北京房地产泡沫实证研究——基于1996-2007相关数据.pdf

2009年6月 经 济 论 坛 Jun．2009 总第459期 第 11期 Economic Forum Gen．459 No．11 北京房地产泡沫实证研究 — — 基于1996 2007相关数据 文／莫慧强 【摘 要 】本文在市场修正法的基础上发展并创新性地提 出了 指‘‘标修正法”概念与公式，并将此方法运 用到北京房地产市场的实证研究当中。研究结果表明，在1996～2007年间，虽然北京房地产在个别年份出现 了泡沫，但市场整体运行平稳 ；近期泡沫显现，但泡沫程度不高。 【关 键 词 】房地产泡沫；市场修正法；指标修正法 【作者简介 】莫慧强，北京工业大学经济管理学院硕士研究生，研究方向：数量经济学、金融工程。 一 、 房地产泡沫测度研究评述 理的纯收益与折现率的确定是至关重要的。由于中 (一 )房地产泡沫测度方法研究 国转型发展的社会经济现实以及利率的非市场化使 I．指标法。以与房地产泡沫相关的指标或指标 房地产的现实价格常常难 以反映市场供求的真实状 的数学综合来衡量房地产泡沫的大小。刘琳等依据 况，且折现率难以确定，因而使收益还原法在中国 房地产泡沫的内涵以及生成机理，运用房地产价格 的运用受到了很大的限制。模型法操作性强，运算 增长率／实际GDP增长率、房价收入比和住房按揭 结果直观明了。在房地产泡沫测度中比较常用的是 款／居民月收入三个测度指标的几何平均值来测度 多元线性回归模型，可以综合考虑不同因素对房地 泡沫状况。 产价格及其泡沫的影响，但对数据要求较高，由于 2．收益还原法。该方法将资产未来各期的纯收 我国房地产发展年限比较短以及相关数据不足，因 益折算为现值即理论价格，现实价格高于理论价格 而回归模型在我国房地产市场泡沫研究的运用当中 的部分就代表了资产泡沫。日本的经济学者在对 日 也受到一定限制。市场修正法综合了指标法与模型 本上世纪9O年的泡沫经济进行检测时常使用这种方 法的优点，以空置率为基础综合考虑了多种因素对 法，如野 口悠纪雄等。 房地产市场的影响，但是空置率指标 目前还没有形 3．模型法。袁志刚等 (2003)构造了一个房地 成统一的定义，且泡沫值的衡量范围没有客观的评 产市场的局部均衡模型，讨论了理陛泡沫产生和存 价标准。此外，市场修正法忽略了对房地产市场影 在的条件、泡沫的规模以及导致泡沫破灭的相应条 响较大的金融市场状况的影响。本文提出的 指‘标 件。CharlesHimmelberg(2005)通过建立模型计 修正法”弥补了市场修正法的以上缺点，以更能反 算出房地产的基础价格，比较 了美 国46个城市从 映房地产泡沫本质的房价收入比指标为基础，通过 1980～2004共25年间房地产价格波动的影响因素。 模型来确定泡沫值的衡量标准，综合全面地考虑各 4．洪开荣 (2001)借鉴现行市价法评估资产价 种因素来测度北京房地产市场状况。 格的思路来评估房地产泡沫，以反映市场供求差异 二、指标修正法实证研究 的物业空置率为计量基础，然后考虑宏观经济状 房价收入比指标主要是根据过度的房地产市场 况、房地产业状况和市场交易状况进行修正，从而 投机需求来设计的，是房地产实际售价与居民平均 估算出房地产泡沫的数值。