北京怀柔地区商业资料简要.doc

怀柔商业资料 1研究目的 1.1以怀柔县城项目为原点，了解区域商业情况 1.2了解区域内涉及业态、品牌的租金支付方式、收益模式 2研究区域 由于时尚岛周边商业业态匮乏，所以本次调研的区域界定在怀柔商业比较集中的商业街区域。 3区域商业分析 3.1区域范围界定 本次区域商业分析的区域范围界定在商业街，商业街位于怀柔区政府南侧，东至迎宾路、南至南大街、西至青春路、北至府前街。该商业街由两条商街交叉而成，东西向商街长约400米，南北向商街长约300米。 3.2区域交通分析 地理位置优越，交通便利，市政基础设施配套齐全。境内有京承高速公路、101国道、111国道、迎宾路等经过。 京密公路、京承高速路是紧邻区域的两大交通命脉，城铁S6号线横穿东区贯通北京东部新城。 3.3区域持有型商业分析 3.3.1区域总体持有型商业分布情况 怀柔商业街店铺分布示意图 商业街东西向长约400米，南北向长约300米。沿街分布大小店铺约百余家，是怀柔商业较为发达的商街。 3.3.2业态分布情况分析 怀柔商业街沿街商铺 该商街以经营服装批发为主，另有综合商厦5家（物美京北大世界、金地大厦、好世界大厦、盛隆商厦、怀柔商业大厦）；摄影店3家（爱儿美儿童摄影、爱你宝贝儿童摄影、美艺婚纱摄影）；药店2家（怀峰药店、华峰药店）；餐饮2家（恒阳餐厅、龙先生牛肉面）体育服装专卖5家（特步、361度、乔丹、卡帕、贵人鸟体育）等。 3.3.3整体租金水平分析 凤翔商厦 怀柔商业大厦 物美京北大世界外部 物美京北大世界内部 低端服装批发市场1.5—5元/平米/天（例如：凤翔商厦）； 低端百货商场3—8元/平米/天（例如：怀柔商业大厦）； 中高档百货商场3—15元/平米/天（例如：物美京北大世界）。 商业街内沿街店面租金水平在8.5元/平米/天左右； 3.3.4按业态区分商业租金水平 环境和管理较好的中高档百货商场租金较高，最高可达到15元/平米/天；低端服装批发市场租金水平较低，最低租金约1.5元/平米/天。 3.3.5品牌档次分析 沿街商铺和综合批发市场所经营的产品档次普遍较低，以经营服装、饰品为主。百货商场经营范围较广，但品牌档次参差不齐，如物美京北大世界经营品牌档次较高，怀柔商业大厦经营品牌档次较低。 3.3.6商业经营状况分析 沿街商业和综合批发市场基本可以满足当地中低端消费者的消费需求，由于区域内低端商业业态较多，区域市场趋于饱和，距离商业街较远的凤翔商厦经营状况惨淡，商厦内存在很多未出租商铺。区域内中高端的消费场所主要吸引居住在怀柔及周边区域的别墅和中高端楼盘的业主及部分旅游度假人群，以物美京北大世界为例，该商场每日的营业额在100万—200万左右，在春节期间每日总营业额可达到1000万。 3.3.7小结 怀柔商业业态大部分集中在商业街区域，经营商品的档次差距较大，租金水平参差不齐。区域内经营状况普遍良好，经营品种丰富，商业氛围比较浓厚。 3.4区域典型案例分析 3.4.1物美京北大世界 物美京北大世界是该区域较为典型的中高档百货商场，该商场隶属于北京物美集团，商场建筑面积为50000平米，在区域内定位为高品位时尚百货，是一座集购物，餐饮，娱乐，休闲为一体的购物中心。 物美京北大世界经营十万余种商品，周大福、欧莱雅、百丽、天梭、巴黎世家、沙驰、皮尔卡丹、耐克、阿迪达斯、阿桑娜、ONLY、ESPRIT等品牌。 物美京北大世界配备了16部滚动扶梯及5部直升客梯，同时配有自动消防和自动安保监控系统。地下两层及一个地上停车场，共有160个停车位。 该商场的收益方式包括租金和流水倒扣两种方式（倒扣流水26%—28%），在租金收益以外，商场要收取广告费（约占全年销售额的1%），人员管理费（100元/月/人），保险费（150元/年起）。 各层租金水平： F1 15元/平米/天 F2 13—15元/平米/天 F3 9—13元/平米/天 F4 7—9元/平米/天 F5 4—7元/平米/天 F6 3—4元/平米/天 注：为吸引知名品牌入住，租金价格会降低2—3元/平米/天。 各层经营范围介绍： F1 食品超市：粮油食品调料、