北京百子湾5号项目营销策划建议书.ppt

项目分析及建议 从项目地理位置的角度分析 本项目位于东四环大郊亭桥东1公里处，这个区域相对来讲离国贸不远，未来发展前景较好，但由于开发较晚，使得本区域目前还比较“荒凉”，“郊区化”的氛围比较重，我们将此类区域称为“半郊区化”区域。也就是说本项目目前具有较强的“半郊区化”特性。 项目分析及建议 项目的规划设计分析 纯北美建筑风格，开放式的城市化街区，风格各异的围合式 Block有机组合，每个Block 都好象城市中心的一个点，充分体现了“开放而又兼收并蓄”的设计理念。有着十足的“洋”味，既超前又时尚。 建筑形态采用板式为主、板塔结合的方式，涵盖了 1F、2F 、3F 、4F 、5F 、6F 、7F 、8F 、9F 、10F 、11F 、12F 、13F 、14F 、18F 、21F 、22F 、23F 、25F等，高低错落有序 、波荡起伏 ，空间形态丰富 、活泼 ，形成了亮丽的城市天际线。夜晚的灯光将会使这里的建筑群散发出更加灿烂的光芒。 项目分析及建议 项目的规划设计分析 项目地块被市政路和城市绿化带分成四个部分，破坏了项目的整体性与统一性，而规划中的“生活轴”又自然地将四个地块有机地联系起来，“生活轴”以地块的左下角为起点，以与市政道路和城市绿化带形成60?—70?视觉舒适角度的态势向东北方向延伸，对地块中间的城市绿化带进行了的“黄金分割”，使本项目增添了更多的灵动性和生动性。也因此使“生活轴”成了本项目规划设计中最大的一个亮点。 项目分析及建议 项目的规划设计分析 在近1000米长的“生活轴”上，建筑体对视觉感官进行了有旋律地引导，北侧三栋25F的建筑集中在一起形成了感官上的繁华，给行者有欲罢不能的吸引力，在同时与南侧的两栋22F和25F的建筑形成呼应，使原本断断续续的“生活轴”更加紧密地形成了感官上的一体性。为将来把“生活轴”建成特色商业街提供了保障。 同时，在生活轴上有机地分布者“视觉截点”，使得“生活轴”的设计更加趋进于完美。 项目分析及建议 项目的规划设计分析 本项目总建筑面积 86万平米，其中住宅部分约 56万平方米，商业部分面积约12万平米，配比约5:1.1，即22%左右的比例，远远高出了一般住宅项目的比例（一般住宅项目的商业配比约为5%—10%）。 结合本项目及周边实际情况，如果说本项目的商业为集中商业的话，消化起来还是比较容易的。 但，本项目的商业非集中商业，仅地上商业的战线就长达6000多米（粗略计算），如此的商业布局，仅仅靠本社区及周边居民来支撑其商业价值是根本不可能的。 项目分析及建议 如何让商业的购买者确认本项目商业部分的商业价值呢？ 我司认为，本项目的商业必须有大量的非本社区居民和周边居民来消费，即本项目的商业仅有部分为社区配套，大部分应该为“外向型”商业。 在一个“半郊区”化的地理位置上，规划大量“外向型”商业，这两点就已经决定了本项目住宅部分的“过渡型”功能，由此就决定了本项目的户型应以“小面积过度型”为主，即以经济型的1居和2居为主。 本项目建筑设计既超前又时尚，洋味十足，加之“小面积过度型”户型，同时配以800元的精装修（送家具家电及厨房设备），决定了本项目的住宅的最终使用者应该是以“具有一定品位的年轻人”为主的人群。 住宅的最终使用人群反过来作用于商业，决定了商业的最终消费者应该同样是以“具有一定品位的年轻人”为主的人群。 项目分析及建议 本项目如此大规模的商业，其业态到底如何定位呢？ 首先我们需要强调，商业业态的定位必须体现商业的最大价值。 我们可以试问，在北京什么样的商业业态价值最高、市场消化速度最快？回答是肯定的——餐饮、娱乐等业态。 说明：工商明文规定，酒吧属娱乐业，冷、西餐属餐饮。 京工商发2002109号：禁止企业（或个体工商户）以居民楼中房屋（含规划为商业用途的房屋）作为住所（经营场所）从事餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所（含“网吧”）、生产加工制造等五类经营活动；申请以居民楼中居住用房屋作为企业住所或个体工商户经营场所，从事除允许类和禁止类经营活动之外的其他经营活动的，原则上不予登记，但经房屋管理部门批准可用于商务或办公的，凭房屋管理部门出具的文件证件，可予登记。 项目分析及建议 本项目被城市规划道路和城市绿化带划分为A、B、C、D四个分区。 A区是整个社区的门面，因此A区的定位对整个社区来讲十分重要。 项目分析及建议 项目分析及建议 项目分析及建议 项目分析及建议 项目分析及建议 项目分析及建议 项目分析及建议 项目分析及建议 项目分析及建议 项目分析及建议 项目分析及建议 项目分析及建议 项目分析及建议 项目分析及建议 项目分析及建议 下面是我司对户型的具体建议： 在前面，我们已经得出了结论，即本项目住宅的最终使用者应