卓越置业（HK）：估值昂贵的商用物业发展商.pdf

京 華 山 一 Core Pacific – Yamaichi 卓 越 置 業 (1028 HK) 中性 估值昂貴的商用物業發展商 卓越置業(卓越)為一間國內綜合物業發展商，主要在一線城市從事高檔商用物業 新股簡介 及中高檔住宅物業發展業務。公司在黃金地段持有約 1,170 萬平方米的土地儲 備，足以應付未來三至五年的發展所用。公司 2009 年上半年純利按年飆升 招股價 1,407% ，管理層預期2009 及 10 年可按年增長 237.9%及 284.9% 。招股價介 乎2009 年市盈率 35.6 至44.0 倍及 2010 年市盈率 9.3 至 11.5倍，與同業相比 並不特別具吸引力，故持中立評級。 2.10 至2.60 港元 投資利好： (1) 未來增長強勁。公司2009 年中期收入按年激增192.4%至21.8 億元人民幣， 中國 / 房地產 純利更飆升1,407%至3.829 億元人民幣。管理層預期2009 及 10 年純利不 少於6.24 億及24 億元人民幣，亦即意味著年增幅均超過230% ； 2009 年 10 月21 日 (2) 雙管齊下的業務策略。公司同時開展大量商業及住宅物業業務，兩市場所面 對的客戶群及經濟週期不同，故有助減輕經營風險； (3) 深圳中央商務區最大的商用物業發展商。旗下深圳項目均位於中央商務區 梁錦華 (CBD) ，升值潛力巨大。 (852) 2826 0011 janet.leung@.hk 投資隱憂： (1) 負債比率逾200% 。2006 至08 年及2009 年上半年，公司的淨負債比率分 別為116.6% 、302.1% 、355.5%及255.0% ，高於其他房地產股； (2) 住宅物業業務仍佔收入的大部份 。雙元發展策略的執行成果仍有待驗證。 (3) 倚重深圳市場。儘管公司正拓展深圳之外的業務，但深圳業務仍佔其總收入 的絕大部份。2009 年上半年，深圳及周邊地區貢獻逾70%的總收入； (4) 估值欠吸引。招股價相等於2009 年市盈率35.6 至44.0 倍及2010 年市盈 率9.3 至11.5 倍，較2010 年預期資產淨值折讓34.7%至45.6% 。與其他商 用物業發展商相比，估值並不特別有吸引力。因此，我們對該股持中性看法。 上市摘要 招股總數 30 億股 國際配售(90%) 27 億股