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协信中心公寓营销篇 2009 . 2 项 目 回 顾 项 目 优 化 项 目 推 广 Contents 项 目 回 顾 前期回顾 项目认知 项目终级使用功能单一，导致目标客群偏窄； 项目价格在未来没有足够的增值空间或投资收益支撑，导致投资价值相对偏低； 通过对前期客户购买目的梳理分析，我们发现，任意一种购买目都具备一个潜在共性——都带有保值、增值、获取财务性收益的潜在欲望。 领域观点 思考方向 1、公寓后期散租风险较大，无法保障租金收益； 2、商务办公供应量增大后将与写字楼销售产生冲突； 3、产权式酒店既可保证稳定的收益，又能增强客户投资信心。 小结：项目后期推广应更强化投资概念，以理财产品面向市场的同时弱化其单纯的居住功能以降低价格抗性。 项 目 优 化 产品重塑 定位优化 协信中心私产酒店 由公寓升级为酒店，为后期提升投资概念提供有效支撑支撑 1、以产权式酒店为主力形态 2、加大产权式酒店投资回报 3、扩大非产权式酒店楼层功能外延 在无法引进精品酒店的情况下，成立协信信之尚酒店管理公司，利用利用协信品牌，通过酒店经营收入来实现客户的返租收益，以增大投资回报率。 放弃原先的单一功能，将公寓按楼层划分为商务行政区、私家公寓区、产权式酒店区、企业会馆区四大功能板块 产权式酒店可实现统一经营管理，同时又可以保证稳定的租金收益。 产品重塑 优化原则 产品功能分区 产权式酒店区 酒店公寓专区 商务行政专区 （暂定） 企业会馆专区 楼层划分 产品功能 已售套数 所剩套数 32F 企业会馆专区 - 整层 24-31层 （8层） 酒店公寓专区 （非返租区） 3 109 15F--23F （9层） 产权式酒店专区 （返租区） 60 66 （其中20楼内部保留2套） 9F-14F 含6楼（共7层） 酒店公寓专区 （非返租区） 45（38+7） 53（46+7） 3-8F （不含6楼，共5层） 商务行政专区 （非返租区） - 70 合计 108 312 酒店公寓专区 （暂定） 弱化产权式酒店本身的产品形态，转移客户对项目价格过高造成的抗性，将其包装成为理财产品，以强化其投资功能。 产品重塑 价值引导 投资测算 对投资客户而言，8%的年回报率是投资不动产的心理底线； 8%和7%相比将会带给客户更多的心理认同。 产权式酒店部分尽量做足投资概念，以提升本项目的投资价值感，通过提高年回报率并相应调高销售单价，以吸引更多的投资客户。 ..\..\..\桌面\返租投资测算表.xls 项 目 推 广 私产酒店专区 商务行政专区 企业会馆专区 所剩房源梳理 产品功能 楼层 已售套数 未售套数 备注 商务行政专区 3-5层 —— 整层未售 目前该区域均为整层未售 7-8层 —— 整层未售 酒店公寓区 6层 7套 7套 整层外可售50套 9-14层 38套 53套 24-25层 —— 整层未售 26层 3套 11套 27-31层 —— 整层未售 产权式酒店专区 15-20层 59套 25套 除整层外可售45套 21-22层 —— 整层未售 23层 1套 13套 企业会馆专区 32层 —— 整层未售 合计 108 整层未售总计15层共210套 注：1、原销售方案3-14层为不带租约销售； 2、15-20层为带租约销售； 3、23及26层已售4套为公司客户,非租约 产权式酒店区 产权式酒店区 商务行政专区 私家酒店专区 私家酒店区 私家酒店专区 针对温州购房团（3月2日） 房源确定原则：1、只提供两种投资选择；2、以前期已售楼层为主；3、通过对供应量的控制营造产品的稀缺感，如现场选房房源不足时，则加推17、21——23层； 销售方式：现场购买； 价格政策：在常规价格体系基础上向上浮动1%点；（最低折扣为：9.6折+总价优惠5000元） 功能分区 楼层 可售套数 合计 酒店公寓专区 6层 7套 53套 9-14层 46套 产权式酒店区 15-20层 (不含17层） 13套 13套 （其中20楼内部保留2套） 合计 12层 28套 64套 私家酒店专区 私家酒店专区 产权式酒店区 推盘时间节点 2009年2月27日 公示新价格体系 2009年3月2日温 州购房团活动 3月3日发放 VIP选房卡 2009年3月21日 开盘认购 3月5户外、短信发 布VIP卡发放信息 3月6日 1、时报报版（硬广） 2、搜房网网络广告发布 （建议采用flash广告形式） 3、各媒体新闻发布VIP卡发放信息 4、交通广播信息播出 3月19日完成开盘前准备工作完成。 1、晚报发布报版（半软半硬）