南京2006年消费市场调研分析.ppt

南京市住宅需求趋势预测 网尚研究机构必威体育精装版研究成果，全面揭示未来楼市购买力水平和产品需求特征 本次研究成果版权为网尚房地产咨询顾问有限公司所有，除以下媒体外，未经许可，不得转载和引用。本次我司授权转载的媒体单位有：中国房地产杂志社、中国房地产报、南京日报、新华日报、扬子晚报、金陵晚报、现代快报、南京晨报、东方卫报、周末报、江苏商报、江南时报、江苏经济报、南京广播电视报、江苏电视台、南京电视台、江苏文艺台、江苏交通广播网、江苏经济台、江苏新闻台、《建筑与文化》杂志、南京交通台、南京体育台、南京经济台、《南京楼市》杂志  调研说明 一、背景 近年来，随着房地产市场的不断发展与成熟，市场主导者也在不断改变着，以往由开发企业全权决定产品的形态和定位的时代已经过去。随着供应量的不断增加，市场供求关系的不断改变，多数区域已呈现供过于求的局面，以购房者消费倾向为导向主导市场发展的力量正在形成与壮大，因此市场意识强、敏感度高的大型和知名开发企业开始注重购房者购房趋势和特点变化的研究。随着买方市场的形成，市场竞争将日趋激烈，因此开发企业均提高了对潜在购房者需求研究的认识，潜在购房需求的调查结果逐渐成为项目定位和决策过程的重要参考依据和基础。 由于潜在购房群体的消费倾向对未来产品定位与功能设计具有一定的前瞻性指导作用,因此我司每年在春秋两季南京大型房地产交易会的过程中，通过问卷调研，对于未来购房者的购房心理和经济能力以及产品需求等方面进行普查，结合目前市场的供需现状进行对比分析，来帮助开发商确定不同区域具有竞争力的产品定位、消费者定位以及今后的营销策略，帮助开发企业了解消费者需求、欲望、心理、行为、对产品的评价等。使之能够不断创新产品、找出市场机会点，为成功打造项目奠定基础，为项目策划定位提供一定的市场依据，更能为成熟产品找到新的用途和新的市场。 调研说明 二、目标 1、揭示需求市场必威体育精装版动向 2、研究新政后楼市的走势和未来趋势 3、跟踪预测未来购房者自身特征及其变化 4、全面揭示未来楼市购买力水平及产品需求特征 5、探索近期楼市持续旺盛的真正原因 调研说明 三、调查技术设计 1、访问对象：限定为近三年内打算购房的潜在购房者，年龄在20岁以上，本人和家人不在房地产相关行业工作。 2、访问地点：奥体中心房交会现场 3、访问时间：2006年10月20－22日 4、访问形式：定点访问 5、抽样方法：随机抽样与判断抽样相结合 调研说明 四、样本分布 本次调查共完成合格样本4924个，经复审和复核，有效样本4483个，其中： 1、总体普通住宅需求部分（主城区六板块）：3340个； 2、江宁普通住宅需求部分：586个； 3、江北普通住宅需求部分：311个； 4、小户型公寓需求部分：246个 需求市场必威体育精装版动向 自住型消费仍旧是需求主体，改善居住状况成为购房主要动因 舒适的二室二厅和实用型三室一厅是需求的主要户型 功能经济实用的80-110平方米的面积段套型成为需求主流 新政后楼市的走势和趋势 从历年我司的潜在购买单价和总价及套均面积的统计中发现，套均面积需求稳定在102平米左右，而购买单价和总价则随着市场行情的变化上扬，只有05年秋季受第一次新政影响出现小幅回落，因此需求市场对房价上涨具有支撑作用。 但是，网尚房地产数据显示，江南八区成交的平均单价在5900元/平米左右，而购买方的承受能力还不足5700元/平米，这一差距导致的必然结果将是或者购买需求由相对中心区域转移到相对外围区域，甚至分流到江宁、江北等新区，或者推迟购买行为，导致成交量有所下降；再者就是降低舒适度或功能空间的需求，这与改善型购买目的的初衷相违背。因此主导市场的开发企业应主动寻求矛盾的解决方案，提高产品性价比而非仅仅提高价格将是企业致胜的关键。 跟踪预测未来购房者自身特征及其变化 从目前数据显示看，各板块居住居民都有一定的板块情节，长期居住生活的板块仍旧是潜在需求的首选板块，这尤其表现在城东、河西板块。以往最具板块情节的城南、城北板块居民的潜在需求受到河西板块较大程度的分流，可以看出，河西板块对整个南京市场的冲力力和影响力。 全面揭示未来楼市购买力水平及产品需求特征 探索近期楼市持续旺盛的真正原因 宏观经济环境变化带动投资型消费需求 人民币升值 股市前景不明朗 普通百姓投资渠道不多，而住宅保值、升值功能已经得到市场验证 谢谢观看 从置业频次的分布来看，首次置业比例较春季又有所下降（下降1.7个百分点），同时二次及多次购房比例仍然保持上升态势。可以看出创业初期的年轻购房者并没有全部投入商品房市场，一部分受经济能力制约转移到二手房市场；