南宁景皇房地产项目可行性方案6-5（打印）.doc

景皇房地产南宁良庆区项目 基地与市场研究 俊地润丰 2008-6-5 第一篇 项目概况及地块价值分析 一、项目位置及概况 1、项目位置： 本案地块位于南宁市良庆区，地处良庆区五象大道沿海大道交汇处，大沙田三角广场附近。 地块周边为良庆区历史遗留的最繁华的三角商业中心，东南面是良庆区新的商业区域，以五象大道、银海大道和金象大道为主轴，沿线展开，银行、学校、娱乐、菜市、商场等主要生活配套齐全，生活气氛浓厚。 东面是南宁新开发区——五象新区规划中的核心区，是一个功能复合的城市中心，也是一个以文化体育、行政为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区，更是一个融入自然的生态城市典范。 南面是银海大道沿线商业走廊——沿海经济开发走廊、玉洞商贸城、五象新区物流中心（规划中），是五象新区未来的物流中心，集物流、居住、休闲、娱乐为一体的综合性城市附属新区。 西面为江南客运站，是大江南进入市区的主要中转车站，周边配套齐全，各住宅项目也已经入住，生活十分方便，生活气氛浓厚。 2、交通状况： （1）五象新区是南宁新的物流中心，交通网络十分清晰，有南宁通往沿海港口抵达东盟的主要出口大道——银海大道，有大江南通往市区星光大道，有通往南宁市重点区域东盟商务区的、南宁市第二条民族大道——五象大道。 （2）地块临近江南客运站、大沙田客户站，出行相对方便。 （3）银海大道扩建、五象大道的完善等等，区域交通更加便利。 3、周边配套： 周边的生活配套：以物流、商贸、行政设施为主，良庆区各行政部门几百名集中在该区域等，生活配套齐全。 周边自然环境配套：东南面有南宁绿肺五象岭国家森林公园，北面有南宁母亲河——邕江，西南面为大片保护绿色山林，自然条件优美。 周边生活环境：因为历史遗留问题，大沙田上世纪80年代规划为经济开发区，但后来因为种种原因没有形成，规划用地多以宅基地住宅建设，形成了现在南宁郊区一个县城规模的混杂城区，各种配套档次还是三线城市规模，而且人口以外来人口为主，特别是周边乡镇进城打工族为主，集中了南宁市大部分无业游民，人员流动性大，素质层次低，成份复杂，存在治安隐患。 二、地块价值分析评估： 1、地块位于良庆区大沙田经济开发区黄金商业中心，商业、商务价值最高！ 良庆区（五象新区范围内）中心城区分三大块：、、。的购物中心、中心、商业中心购物为行政办公中心、文化体育中心、金融信息服务中心、环境优雅的居住中心、休闲娱乐中心三、项目SWOT分析 （一）、项目优势（S） 1、位置优势： 南宁大江南三大主要大道交汇处（银海大道、五象大道、星光大道）——大沙田三角广场。 南宁大江南主要枢纽中心——银海大道、五象大道、星光大道等主要交通道路已经修建、扩建通车。 良庆区商业中心——银海大道、五象大道、金象大道商圈已经形成，本地块为于该商圈的黄金位置。 良庆区行政中心——良庆区主要行政机构都集中在银海大道、五象大道、金象大道范围内。 2、规模、地标优势 该项目可拟建30层以上标志性建筑，总建筑面积可大5万㎡以上，拟建筑产品有商业、商务与住宅组成，具有优越的规模、地标优势。 3、自然环境优越 区域拥有南宁绿肺——五象岭国家森林公园、南宁母亲河——邕江、大片绿色山林，自然条件优越。 4、生活配套优势 地块所在区域为良庆区行政中心，集行政办公、居住、休闲、娱乐、物流为一体的综合性城市区域，周边相关配套齐全。 5、商业、商务、酒店式公寓条件优势 地块所在区域为良庆区行政、商业中心，商业、商务、酒店式公寓所依赖的行政机构、交通条件、人口密度该区域都相当优越，而目前周边大型中高档次商业、商务、酒店式公寓稀缺，这给地块规划商业、商务、酒店式公寓产品提供了市场机遇，既吻合市场需求，有能达到项目投资回报价值最大化。 （二）项目劣势（W） 1、形象劣势 地块本为大沙田主要的菜市场，周边为大沙田民宅区，建筑以80、90年代的普通住宅为主，现在已经陈旧，环境相对混杂，周边环境形象差。 2、人口分布层次劣势 大沙田人口以外来租房居民为主，人员流动性大，而且集中了南宁市区大部分无业游民，存在治安隐患； 3、区域规划与发展劣势 大沙田目前现状是历史规划遗留问题形成的，在五象新区核心区规划建设启动后，大沙田发展建设已有很大改观，但历史遗留问题还没有完全改变，城市改造有待加强，环境需要尽快改善。 （三）项目机会（W） 1、市场机会 项目周边商业项目少，只有金盛财富广场、与鑫利华商城，现在也只有3万㎡的金盛财富广场项目在经营，其他都是一些零散的临街商铺经营，鑫利华商城还没规划招商。 项目周边商务项目少，周边没有以商务办公定义的项目，都是以住宅为主。 项目周边公寓项目少，上档次的公寓更少。 项目周边上档次的酒店稀缺，基本为一些私人宅基地式酒店。 2、政策利好 五象新区核心区建设的启