南昌泰耐克国际金融大厦总体营销策划提案.ppt

第五篇 策略 一、如何卖楼： 创新竞争策略（6争） 二、如何卖楼：创新推广策略 三、如何卖楼：各阶段策略与任务 如何卖楼： 创新竞争策略（6争） 房地产投资地段永远在产品之前考虑； 房地产投资始终非常明显的被政策性影响； 投资最重要的是购买未来、买前景、买信心； 红谷滩中心区拥有房地产投资的地段价值。 地域之争—— 1 总建筑面积近20万平米，多功能集成，服务综合，优 势凸现。 精装修酒店式服务公寓——引入星级酒店物管，拥有 绝美的江景，事办公、居住皆宜，投资、自用两便。 智能化写字楼——看得见的品质，体验得到的星级物 管，是行业新锐接轨国际，突破成长的第一商务平台。 产品之争—— 2 产品之争—— 2 提炼商务价值体系和投资价值体系，并与潜在客户有效 沟通； 以酒店、公寓、写字楼的互动配套优势与竞争者外单一 功能对抗 建立个性化的形象识别体系，系统导入项目CIS包装。 楼盘的理念识别：具有商务和投资两大核心价值 行为识别：建立销售现场标准化管理体系，引入服务质量管理，率先引进ISO9001管理手段。 视觉识别：统一设计基础要素（标准色、字等），并 在各类媒介上应用；统一包装销售现场。 提炼个性化的定位语、广告语。 形象之争—— 3 产品结构与功能上所做的任何革命与创新，都极易为他人所模仿甚至超越； 在产品上实现突破来迎取企业的竞争优势是难以持久的，也难以拓展更高的层面； 城市综合体建筑，体现的是一种时代和城市形象文化成为新经济的标志； 作为社会精英人物聚合、交流的场所，人文精神的构建和共鸣是建筑生命的重要竞争因素。 观点之争—— 4 开放文明、竞合共赢新商务精神演绎 硬件可同质，服务创新无限； 公寓、酒店、写字楼一体化服务； 泰耐克国际金融大厦礼聘国际著名酒店管理公司，提 供个性化套餐式物业服务。 服务之争—— 5 ——在政府“一江两岸”的规划背景下，红谷滩中心区 顺势崛起。 ——市政府、市人大、市政协已提前入住红谷滩，政 府坚定不移的支持是成就红谷滩CBD的主驱动力，大 规模的基础建设投资和政策优势倾斜为为红谷滩未来 的竞争优势背书。 政策之争—— 6 通过以上分析我们可以清晰地确定本项目的核心价值是： 核心价值 = 商务 + 投资 也就是说，本项目能否得到市场的认同，能否成功销售，最 核心的关键是能否充分挖掘本项目的商务和投资这两大核 心价值，并准确无误的传播给潜在目标客户。 产品核心价值——卖什么 3 第二篇 计划 一、物业租、售面积、盈利方式 二、销售进度计划与工程配合要求 物业租、售面积、盈利方式 主力商家租赁，长期经营获利； 无街铺可售； 红谷滩片区商业物业销售压力大； 采取统一经营，分割产权出售的办法前提是引到知名主力商家。分割产权后续问题多多。因此暂时建议统一产权，具体根据公寓开盘时的片区商业物业的市场形势等因素综合确定。 暂时建议：统一产权，整体经营，专业商场管理公司管理。 30331平方米 商业 固定资产长期经营获利，委托著名酒店管理集团管理 统一产权，整体经营，专业酒店管理公司管理 41620平方米 酒店 写字楼部分在本项目中比例不大，项目总收益中的比重也不会很高，应采用快速推售的策略，为整个项目解决资金来源，投入后续为商业和酒店营业制造有利条件 分割产权出售 27444平方米 写字楼 公寓物业市场需求旺盛； 对红谷滩新区对投资客户有一定吸引力； 通过预售为整个项目解决资金来源 分割产权出售 35164平方米 公寓 支撑点 盈利方式 面积 功能 1 销售进度计划与工程配合要求 2 —— —— —— —— 商场开业，酒店试业 2008年10-12月 4.66亿 0.88亿 40% 写字楼销售 装修 2008年6-9月 3.78亿 1.32亿 60% 写字楼销售 2.46亿 0.79亿 40% 公寓销售 整体封顶，装修 2007年9月-2008年4月 1.47亿 1.47亿 60% 公寓开盘销售 商场装修，部分配套装修 2007年4月-9月 500万 500万 —— 内部认购，发行VIP卡 公寓取得取得预售证，公寓封顶 2007年1月---4月 —— ? —— —— 前期营销策划 2006年4月基础开工 2006年4月-2006年12月 累计资金 回收 当期回收资金 销售进度 销售工作 阶段 工程节点 时间 一、如何卖楼：客户定位 二、如何卖楼：形象定位 三、如何卖楼：价格预测 第三篇 定位 客户定位 公寓客户种类 1 随着经济持续、快速的发展，逐渐造就了一批的管理阶层和专业技术阶层。诸如职业经理人，高级白领、律师、艺术家、技师等自由职业