南汇区别墅项目概况2006.ppt

南汇区别墅项目概况 战略投资部 一、南汇区概况 1.1 地理位置 1.2 经济状况 1.3 交通状况 1.1 地理位置 南汇位于黄浦江东岸，杭州湾畔，北与浦东新区接壤，西与闵行毗邻，西南与奉贤交界，东南两侧濒临东海，海岸线长45公里。目前的区治惠南镇，西北距上海市中心人民广场48公里，距浦东国际机场24公里。 1.2 经济状况 2007年1-6月，全区完成房地产投资41.4亿元，比上年同期下降15.4%，占固定资产投资比重23.4%。商品房销售形势较好。销售面积94.2万平方米，同比增长95.0%,商品房空置面积48.1万平方米,同比增长108.2%。 二、上海房地产市场分析 三、地块分析 处于惠南别墅板块，产品有板块依托； 区域内交通状况相对较好 ； 项目所在区域规划的旅游休闲功能，已经越来越明显，适合别墅和低密度产品开发； 上海强劲的后起板块特征非常强烈，需求与供应引起市场更大关注； 经济型别墅的客户群体总量高； 区域内已售别墅为早期别墅产品，目前在售别墅的产品也处于提升阶段，具有一定市场潜力，价格提升空间大； * * 12.7；19.2 27834 106.9亿 350.2亿 92.98(户籍人口72.73万人) 2006 10.5；20.3 26417 74.8亿 274.9亿 90.1(户籍人口71.89万人) 2005 人均居住面积 人均年工资 财政 收入 生产 总值 人口(万人) 年份 2006年南汇区实现地方生产总值350.2亿元，比上年增长27.4%，按可比价格计算，可比增长26.8%。其中：第一产业增加值16.5亿元，可比增长7.5%；第二产业增加值191.0亿元,可比增长17.7%，其中：工业增加值165.1亿元，可比增长15.9%；第三产业增加值142.7亿元，可比增长45.1%。2006年全区三次产业比重调整为4.7：54.5：40.8。 2005年实现南汇生产总值274.9亿元，比上年增长18.1%，按可比价格计算，可比增长16.2%。其中：第一产业增加值15亿元，可比下降4.2%；第二产业增加值162.4亿元,可比增长16.1%，其中：工业增加值142.5亿元，可比增长16.6%；第三产业增加值97.4亿元，可比增长20.1%。2005年全区三次产业比重为5.5：59.1：35.4。 从经济指标看，当地的人均生产总值37664，人均工资27834，而人均居住面积才19.2，应该说当地的房地产在总量需求上较大，有发展空间。 上海楼市进入持续高速发展阶段，市场06年以来连续两年出现需大于供的现象；目前住宅类物业的成交均价已经达到11500元/平米以上的高位，存量房源也处于历史低位。 市场供需失衡，存量急剧消化，06、07年上海楼市保持了强劲的增长势头，价格环比上涨达到了10%/年甚至更高。据统计07年上海住宅市场新增供应量供需比达到了1：1.2，特别是下半年局部地区价格上涨迅猛。 供需比 01:02.3 1：1.33 1：1.16 新增供应 14478 12091 11592 均价 202968 174700 155340 总面积 86836 131702 133434 新增供应 2007年 2006年 2005年 月份 供需失衡，楼价猛涨，07年南汇别墅价格飞速上涨，分析认为导致此现象的主要原因有2：①、整体经济市场的上扬，带动了区域楼市出现了热销；②、区域楼市内供应急剧萎缩，导致局部供应不足，卖方大幅拉价的现象。 （独立别墅） ? 17000 20000 23000 （元/平米） 目前均价 93% 41% 57212 23% 13902 29% 59720 202968 07年 82% 30% 51780 11% 18527 41% 70968 174700 06年 88% 25% 39100 19% 29864 44% 68219 155340 05年 总占 百分比 航头 百分比 惠南 百分比 周康 总量 　 南汇别墅市场分为3大板块，分别为周康板块、航头板块、惠南板块。从统计数据来看,惠南版块别墅的热度逐年增加。 目前别墅的价格在20000元/平方米。 15988.9 总建筑面积(地下) 537 会所及配套建筑面积 　 11793.3 叠加别墅建筑面积 　 15238.8 联排别墅建筑面积 中 8880.9 别墅建筑面积 其 36450 总建筑面积 72698 土地面积 本项目地块位于南汇区南六公路西侧，距离上海野生动物 园2KM，地块位于惠南板块别墅区范围。