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调整战略预期 重建消费信心 作者简介 钟伟，金融学教授， 北京师范大学和厦门大学博士生导师；曾在同济大学从事博士后研究。 北京师范大学金融研究中心 主 任 国家外汇管理局《中国外汇》 副主编 联系方式：B 1、方法和数据混乱导致研究无所适从 房地产金融的数据整理和研究方法仍处于粗糙阶段 国际： Journal of Housing Research, Journal of Housing Economics, OECD Economic Outlook等。 国内：货币政策区域金融报告，全国工商联房地产商会 REICO报告， 中国指数研究院CREIS报告等。后者数据频度较高并引入了Hedonic Price Model. 1、人口因素： 家庭数、家庭人口。家庭年龄、家庭居住习俗 就业人口占比、人口迁徙、中位家庭收入、 2、经济因素： 经济增长趋势、基础设施投资、商业活动频度、 收入分配、真实收入增长、失业率 3、存量住房因素： 人均居住面积、房龄和品质、租买结构、保障性住房占比 4、住房金融因素： 住房价格/住房重置成本、利率结构、信贷支持、市场竞争性质、住房提供成本 消费者信心、按揭贷款条件、租金月供比 5、住房税收等其他因素： 土地获得及相关政策、物业税、户籍教育等因素 建议重点关注的领先指标因素： 1、房地产开发投资和销售金额的变动 2、按揭贷款的申请和发放规模 3、销竣比的环比变动 4、租金收益率的变动情况 5、土地储备和开发的变动情况 6、房地产开发企业的主要财务指标情况 目前房地产市场的显著特征是分化和重组 1、理论上土地价格应深度调整，房产价格出现分化； 2、不同区域市场的房产价格明显分化； 3、不同物业类型的价格分化明显，商用物业价格平稳上涨，新住宅及二手住宅价格调整，房租价格上升； 4、城市核心区和远郊区的价格走势出现分化； 5、开发商队伍出现明显分化，行业洗牌现象加剧； 6、开发贷款和按揭贷款放松的可能性几乎不存在。 2、房地产金融的总体状况 目前涉及房地产行业的资金总额为5.85万亿，贷款约为5万亿。全国开发贷的不良率约6.6%,以按揭贷款人主的个人消费贷款不良率为2％，开发贷款和按揭贷款占全部信贷的比例分别为8.5%和16.5%. 开发贷款需综合考虑多种财务指标，例如负债率，每股现金流，资产速动比等等，目前财务能力和供应链整合能力考验着开发商。 按揭贷款主要考虑收入变动、按揭成数和贷款价值比。 景气下滑、信贷紧缩和通货膨胀有可能导致房价走势的高度不确定性，我们倾向于认为在大约6个季度的调整之后，房价可能会明显上升。从房地产存量而言，目前全国住宅存量为120亿左右，其中，2000年之后的住宅仅占19％。此外，目前城镇化率大约44％，城镇以上人口每年增长约2000万人。每年商品住宅竣工面积大约4.5亿平米（约400万套） 土地开发贷款：约为0.3万亿，不良率不详。 目前的用地制度学自深圳，源自香港，经2001年5月国务院的15号文而确立。 上述贷款违犯《担保法》、违反央行的《贷款通则》 历史场景：日本人口密度为中国东南沿海适居区域人口密度的3倍，日本房地产泡沫破灭后，土地最大跌幅接近80％， 初步分析：土地出让规模急剧放大，2007年中国招拍挂出让土地收入超过9000亿元，而2006和2005年分别为7600亿和5800亿，这决定了土地储备的资金沉淀不断增加。部分城市的土地储备中心负债率过高，存在多头开户现象。 从2008年1-4月份的土地出让情况看，地方政府对维持高地价有不切合实际的想法，全国土地出让价格继续攀升的同时，东南沿海的流拍现象明显加剧。 开发贷款：约为1.8万亿，不良率约7％ 2007年新增开发贷款3600亿，目前对开发商的贷款通常采用封闭帐户管理，一旦违约，银行对土地使用权，以及地面附着物进行处置以保全资产。 上述贷款中，对应的房地产百强企业净资产约为4800亿，土地储备约为4亿平米。除百强企业之外，二级以上资质开发商的净资产大约为5000亿。目前中国房地产企业的生命周期为3.6年，每年死亡率约为25％。开发贷款风险主要为政策风险、市场风险和项目风险。 历史场景：中国1994－1996的局部房地产泡沫，以及日本房地产泡沫中，开发商和建筑施工企业的死亡率均高于50％。 初步分析：1、改项目公司授信为集团授信；2、关注房地产企业多渠道融资渠道和成本的变动；3、关注开发商员工的内部炒楼现象；4、了解开发商土地储备的基本财务数据；6、通过投行和信托提供多样化金融扶持。 需要进一步讨论的几个问题： 1、开发贷款和“过度信贷支持”问题。 根据国际清算银行的测算，房地产贷款在银行贷款的占比不断上升，目前，占比在50％以上的经济体有加拿大、香港、