南沙奥园第二阶段营销部署-177p.ppt

南沙奥园第二阶段营销部署 报告提纲 2、成交客户 如何打造世界级山海豪宅？ 展现出大盘气势? 以下我们围绕以上三要素，将针对市场上比较成功的大盘个案进行探讨 参考案例一 广州雅居乐 现场展示——广州雅居乐 现场展示——广州雅居乐 开放的效果－－ 因为前期的集团品牌的影响以及近半年的品牌推广，现场的开放还是吸引了相当数量的客户，开放十天累进进场参观人数超过一万人，应该说其当时的前期推广还是有一定效绩的。 开盘价格策略－－ 当时的华南板块的整体售价在3500/m2左右，雅居乐开盘的时候对自己品牌自恃甚高、对市场的接受度评估也是相对乐观的，首批推出货量的均价定为3800/m2，高出市场均价10％左右。 开盘的结果－－ 雅居乐于2002年5月推出首期的货量一共320套，但黄金周期间只成交了60套，远远低于预期的目标；在首次开盘遭遇滑铁卢之后，雅居乐立即封盘，进入了长达4个月的冰封期； 现场展示——广州雅居乐 在长达4个月的封盘期间，雅居乐重新对市场进行评估，同时对自身的展示形象进行了提升－－ 在市区增加外展点，进行巡展； 品牌推广力度的加大； 线下客户拓展工作的进行； 现场园林的紧密施工，确保展示的效果； 楼宇外立面的展现； 现场样板房的落成； 雅居乐于2002年的9月底第二次公开发售，现场的展示效果提升了，客户的储备更加充足了，区域的品牌力更强了，但价格却降下来了，二次开盘的货量与首期一样，但均价下降了500元/m2，只有3300 /m2； 从封盘－－降价二次开盘，开发商都面临着巨大的压力，二次开盘的降价从品牌角度来说，是造成致命的伤害的，虽然二次开盘后5个月就把首期的900套单位基本售罄，但降价造成的损失远远超过了下调的500 /m2。 开放区域：进入楼盘3公里路、交通中心、伴城湖畔水上单车\休闲区域、商业街、销售中心、模型展示、影月山、学校； 交通配合：开通楼盘的专线看楼车，有三条路线； 营销效果 项目以亲切、美丽的形象推出，展现发展商的实力，树立项目形象，激发客户对社区生活的联想，勾起其购买欲望，使市场产生期待。 多种娱乐配套设施、丰富渡假生活 渡假元素演绎充分——五星级酒店、高尔夫球、主题公园、别墅 现场实景展示，成熟配套 天然山水自然环境 五星级酒店 36洞高尔夫 主题公园 凤凰城配套项目一览 商业中心（2万m2 ）、东门商业街（200家商铺）、大型超市（规划中）、肉菜市场（现以1000㎡的农贸市场作为先期配套） 康体中心（3300m2）、水上欢乐世界和阳光泳湖（6000m2） 增城荔枝文化村（占地13.3万m2 ）、美食街（1.2万m2 ） 图书馆、歌剧院、影剧院、市政文化广场（3万m2，规划中） 凤凰城中英文学校占地143亩，总建6.5万m2 24小时便利店，精美餐饮服务、美容美体中心、业主阅览室、业主活动室、花园泳池 占地300亩 社区医院 大型交通中心 ，5条区外巴士线，区内穿梭巴士等 酒店成为后续产品价值提升的支点 自行改造外部交通条件，缩短客户心理距离 大盘案例总结——本项目可借鉴之处 接下来我们主要针对酒店、会所提出可行建议 酒店的定位： 规模差异大，高星级酒店为主 参考案例：凤凰城酒店 占 地 面 积： 20万平米 建 筑 面 积： 82885平米 层 高： 6层 特 点： 广州面积最大，楼层最低。错落有致的欧陆式建筑绘刻着意大利壁画 的大堂、拱廊使酒店充满了西方艺术文化特点。 客 房 配 置：600间各式豪华客房9栋超豪华度假别墅 配 套 设 施：餐饮、康体、娱乐、休闲 广州规模最大，可容纳1000人的多功能国际会议厅 多国语言同声传译功能的阶梯式高级会议厅 2000平米的高级私人会所 餐饮：国际宴会厅、中餐大厅、贵宾房、特色餐厅、西餐厅、雪茄室、红酒屋酒吧、咖啡屋 娱乐设施：KTV房、桑拿中心、按摩室、蒸气浴室、水力按摩池、棋艺室、桌球室、乓球室 游泳池、保龄球场、网球场、美容美发中心、健身室、沙滩球室、SPA 其他设施及服务：会议室、商务中心、客房送餐服务、保险箱、商场等 会所经营类别多，康体和餐饮类较受欢迎 游憩区之水岸风情：美食、咖啡、红酒，临水拥有的轻松写意的时光 游憩区之郊野公园－和山、树、徒步旅行有关的体验 梅陇镇示范区包装策划流程图 梅陇镇示范区包装策划流程图 商业街包装效果 园林绿化 入口铺设颜色鲜艳的时花 酒店门口布置鲜花篮 高中低富层次感的园林 高－－乔木