博野县南街村城中村改造项目市场调研报告.doc

博野县南街村城中村改造项目市场调研报告 市场分析 宏观环境 博野县位于保定市南部，东与蠡县为邻，西与安国市交界，北与清苑相连，南与安平接壤。河北省博野面积330.89平方公里。辖3 镇、4 乡，133 个行政村，24.66万人。地处冀中平原。主要河流有潴龙河、孝义河、月明河和小白河。公路有保衡 ( 水 ) 、定 ( 州 ) 河 ( 间 ) 省级线路及博程 ( 委 ) 、博望 ( 都 ) 等县际公路。是传统农业县，农、林、牧、副、渔五业俱全。瓜、果、菜、肉、禽、奶和副食加工兴旺发达，是河北省重要的粮、棉、油产区，优质棉生产基地县。全县市级以上农业产业化龙头企业发展到6家（省级1家），市级以上农业标准化示范区3个（省级2个），培育农业品牌29个，粮经比64：36，畜牧业产值占农业的比重达到30％，农业产业化率50％。全县农业产业化龙型经济产加销收入达到5.5亿元。已初步形成了以胶带、有色金属加工、食品、化工、轻纺、机械制造六个行业为主体，门类比较齐全的地方工业体系已成为县域经济的支柱 区域环境特征 2.1、县城目前布局混乱，无明显的区域性划分，商业凌乱分散，无成型的商业街区。住宅除少数单位房存在，其余多为村落式布局，格局杂乱无序。 2.2、项目地块位于县城东南方向，北临县城最繁华的博兴路。 2.3、城市发展规划带来的机会：县城的区域化发展和南部的工业园区的规划，将会为区域带来强力购房需求，提高现有购买力，并且提高区域的成熟度；并将为区域带来新增人口，进而带来住房需求，同时带动区域商业、交通的发展。 项目本地分析 地块现状 1.1、本体地形地貌 地块位于县城东南，较为方正，呈不规则形状排布，地势相对平坦。占地450亩 地块优势 1.2.1、 地块北临县城最繁华的博明路，毗邻县城两所中学，周边配套齐全。 1.2.2、 地块毗邻规划中的工业园区，为项目提供了可能的客户资源。 1.2.3、 政府的规划对项目提供良好的前瞻性。 限制条件 1.3.1、 项目为城中村改造，拆迁工作比较复杂，不可预知性较大。 1.3.2、 规划限制较多 1.3.3、 自然风貌有限，无强势景观资源 1.3.4、道路状况较差，交通混乱 本体资源与影响条件评价： 地块未来发展优势明显，开发潜力很大。但由于现状为村落，拆迁工作较重。 市场机会分析： 宏观经济趋势大好，促进房地产市场需求旺盛。 区域结构的重组和工业的发展，将催生新的购房群体。 区域竞争项目 项目概况： 项目名称 体量 建筑类型 户型面积 价格(元/㎡) 智能配套 备注 博雅嘉园 150000㎡ 一期10栋6层 两室两厅103、109；三室两厅115、121、116、136、137；四室两厅155 1200-- 1880 一层车库、半地下室。单元对讲门，车辆IC卡系统 目前一期已交房，二期未动工 名仕嘉苑 1栋17层 两室两厅89.59；三室两厅一卫103.44、三室两厅两卫135.94 均价1950 红外线监控、车辆IC卡系统、单元对讲门 唯一高层，准现房发售，2011年交房 四季花城 50000㎡ 10栋6层 两室一厅89.85、95.65、99.42、99.75；三室两厅104、113.9、125.37、129.4、137.45 均价1550 车辆IC卡系统、单元对讲门 2011年年底交房 区域竞争项目分析： 2.1、房地产开发处于刚刚起步阶段，目前县城开发刚过30万平米。房价较低，产品形式相似，但结合了客户需求心理，注重实际需求。 2.2、各项目销售模式不成熟、销售人员素质普遍不高。给外来开发公司创造机会。