南通平潮项目营销策划报告.ppt

7、区域环境——平潮 平潮镇位于中国沿海开放城市“中国近代第一城”――江苏省南通市北郊，坐落于南依长江、东临黄海、气候宜人、土壤肥沃的江海平原，被人们誉为“江海明珠”，是1986年江苏省人民政府批准的首批对外开放卫星镇。全镇总面积61.93平方公里，总人口7.98万。平潮南濒长江，与南通经济开发区紧密相连，与苏州市隔江相望。这种得天独厚的地理位置，使得平潮成为长三角经济圈中的一方宝地，直接受到上海等大中城市的辐射和带动，具有极强的经济发展活力。 a、交通 平潮形成了水上、陆地、空中三位一体的交通网络。二级航道——通扬运河直通长江，宁通高速、通启高速、204国道、新长铁路和正在建设中的沿江一级公路等交通干线穿镇而过。平潮距南通机场仅20公里，距国家十大港口之一的南通港仅15分钟车程。苏通大桥建成后，平潮到上海只需80分钟，平潮已成为南来北往、东进西出的交通要冲。 环境分析—小结： 良好的宏观环境面，为南通房地产的发展提供了优质的土壤； 得天独厚的自然条件，优越的地理位置、雄厚的经济基础和良好的发展势头，都为房地产业的发展提供了必备的条件； 房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外，南通楼市仍处于上升周期内； 良好的经济基础和产业定位，为平潮的房地产发展提供了有利因素。 二、市场分析 1、宏观房地产市场 南通市民住房购买能力大幅提高 2006年，国家出台了一系列房地产宏观调控政策，房地产业正依照“健康、稳步”的基调发展。近几年，南通GDP的增长率列长三角地区前列，经济总量持续高速增长，城镇居民人均可支配收入逐年增加，市民的住房购买能力大大提高。 住房二级市场日趋活跃 5年中，市区房地产开发住宅建设完成投资总额达到100.15亿元，商品房竣工总量达到506.46万平方米。房地产市场发育健全，住房二级市场日趋活跃。 房价稳中略升 房价是房地产市场的核心，按国际上普遍认为的标准，房地产业占GDP的8%以上属于过热，而南通的房地产业比重仅占南通国民生产总值的5%，刚刚达到国民经济支柱行业的标准，不存在过热的说法。通过宏观调控，有效地控制了房价的涨幅，房价趋于稳定，随着经济的繁荣，在稳定房价的基础上，将持续小幅上升。 消费结构悄然变化 随着南通经济发展和房地产市场的发展，南通的房地产消费结构发生了明显的变化，房地产消费由原先的“居住型”向“享受型”转变，原先的一次性购房，一步到位的观念发生了变化，二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大；从供需关系角度看纯投资性购房者比重大幅下降，用于实际居住的首次购房者与改善居住条件的二次购房者占据了绝大部分。 2、区域房地产市场——竞争个案分析 1、宝盛苑 地址：平五路通扬路交接处 开发商：南通飞恒房地产开发有限公司 营销策划：南通同丰房地产咨询服务有限公司 用地面积：17600平方米 容积率：1.3 绿化率：30% 住宅面积：60-140平方米 主力面积：84-104平方米（三房） 销售均价：2900元/平方米 商铺面积：50-300平方米 价格：15000元/平方米（底层）4500元/平方米（二层） 商铺层高： 5米 商铺面宽：4-7米 商铺进深：12米 开盘日期：06年3月 住宅销售率：80% 商铺销售率：60% 2、江海名都 地址：204国道、育才路交叉口（平潮中学对面） 开发商：江苏鼎盛置业有限公司 容积率：1.3 绿化率：30.1% 住宅面积：90-140平方米 主力面积：128平方米（三房） 销售均价：2600元/平方米 商铺面积：60平方米 价格：8000元/平方米 商铺层高：5.7米 商铺面宽：3-4米 商铺进深：12米 开盘日期：06年7月 住宅销售率：90% 商铺销售率：90% 3、恒东花苑 地址：马躺路、平五路 开发商：通州市恒东房地产开发有限公司 用地面积：25330平方米 容积率：1.25 绿化率：30.1% 住宅面积：99.6-190平方米 主力面积：120平方米（三房） 销售均价：2300元/平方米 开盘日期：06年7月 住宅销售率：65%（一期） 4、河东嘉园 地址：第八人民医院北面 开发商：南通市民生房地产开发有限公司 用地面积：10000平方米 容积率：1.3 绿化率：30% 住宅面积：90.36-156.29平方米 主力面积：119.36平方米（三房） 销售均价：2400元/平方米 开盘日期：06年2月 住宅销售率：90% 别墅（双拼）：4户 面积：260平方米 价格：3000元/平方 销售率：0% 汇总： 分析： 住宅去化速度较好，主力总价集中在30万左右，35万以上总价的单元去化不是很好，个别项目由于远离镇区，配套较差，销售率不高； 单层商铺明显