合肥肥东新城开发区项目可行性分析报告2005.doc

一、项目概况 8 1.1 合肥市区介绍 8 1.2 肥东县简介 9 1.3 项目简介 10 二.项目资源价值分析 12 2.1 政策环境分析 12 2.2 合肥市房地产市场环境分析 13 2.3 项目资源价值分析 16 三.项目地块价值分析 18 3.1 项目SWOT分析 18 3.2 土地现有价值评估 19 3.3 项目发展前景 20 四、项目的风险及规避 21 4.1 项目存在的风险 21 4.2.风险规避方法 21 五、项目投资估算与效益分析 22 5.1 编制依据 22 5.2 投资估算 22 六、项目可行性研究结论 24 摘 要 一、对该项目的定性认识： 根据我司对该地块周边资源环境和市场资源整合的综合分析认为， 该地块是拥有“巨大升值潜力”的，建议中铁四局用最低的土地价格收购该片地块，低风险进入。 从城市发展方向来看，合肥市实施“东向发展”战略，而本 项目在城东地区位置优势突出，土地的升值潜力大。 地块位于龙岗工业区与肥东县城的中心位置，紧邻合肥城市主干道长江东路，且地块周边已有非常成熟的街道网路，交通非常便利，较大程度上直接提升该地块的潜在价值。 随着本区域内新增楼盘的不断增多，周边社区附属设施的进 步完善，住宅、商业的销售价格成明显上涨趋势，地块必定 增值。 由于项目周边正在开发的大型楼盘较多，而紧邻地块西边的和顺·东方花园项目，以大体量、物业产品的多样性、国际化的定位在龙岗区域尚属首次，如本项目现在拿地开发，将存在难于估计的风险，因而我司建议，先将地块收购，待该区域有一定市场前景时，再进行产品开发。 二、该项目的潜在价值 2.1.根据初步调研分析，我司认为该项目具有以下价值： 土地、住宅具有一定的投资回报预期 同过对项目进行差异化定位、品牌化经营、高水平操作，提升该项目的附加值。 随着该项目居住环境和商业环境的进一步提升，该地块 （包括所开发物业产品）具有随时间增值的巨大空间。 正在打造国际化概念的和顺·东方花园能否通过后期市场的认可，将为本项目提供价值巨大的市场前瞻性，从而可以更快的实现投资预期。 三、对该项目操作可行性的原则建议 3.1.风险规避的合作原则：由于项目地块目前挂牌销售价格较高， 使该项目成本提高、风险加大，确保项目低风险操作是首要原 则。 3.2.有限风险的操作原则：从长期战略角度看，该项目地块被低估， 未来升值潜力大，但短期内难以达到预期回报，目前投资风险 较大。可考虑先将项目拿倒手，但不要进行大资金的投入，等 待时机：吸引落地项目或其他投资者；或者把所有的风险都锁 定在项目本身，用项目抵押得到的资金进行项目运作。 3.3.市场导向的产品原则：评价项目的好坏关键看变现速度的快和慢，只有产品符合市场需求才能保障所建项目尽快变现。所以重点投资“短、平、快”的住宅项目。 3.4.资源整合原则：本项目与和顺·东方花园相邻的街道上可建大面积的临街商铺，在短时间内就可以得到回报。还有其它的资源，如商业资源，在开发区企业工作的专家资源等。对拆迁的项目要利用合作方的资源，说服政府对所收规费给予优惠的付款政策。总之，要多整合加以利用，提升项目的附加价值。 3.5.虚实结合的投资原则：以虚为主，以实为辅。也即土地购买资金可以实投，项目所用操作资金皆用项目自有资源和中铁四局无形资产向当地银行质押贷款来实现。 3.6.扩大公司可操作性：即对新成立的公司要尽可能的完善房地产操作能力，控制降低经营风险。 四.中铁四局与合肥方谈判原则 先以合作意向书的形式向对方提出自己的购买条件，使对方主动或者被动降低土地购买成本或者土地购买履约金，我方以静制动，进退自如，待时机和条件成熟时再签土地交易契约。 合肥肥东项目可行性研究建议报告 一、项目概况 1.1 合肥市区介绍 安徽省省会，位于中国中部（北纬32°、东经117°），长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。2002年3月区划调整后，合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市总面积7266平方公里，其中市辖区面积596平方公里，建成区面积近150平方公里。2003年末，全市总人口444.68万人，其中市区人口155.87万人。改革开放以来，合肥市经济社会发展步入了快车道，GDP连续20多年保持在两位数以上增长，综合经济实力不断增强，经济总量和人均水平跨上新台阶。经初步核算，2004年全市实现生产总值589.7亿元，较上年净增104.74亿元，增长16.2%；全年全社会完成固定资产投资361.48亿元，比上年增长41.7%；财政收入突破百亿元，达到105.4亿元，同比增长24.9%，其中地方财