吸纳周期一个比空置率更能有效反映住宅市场供求状况的指标.pdf

房地产市场 吸纳周期： 一一个个比比空空置置率率更更能能有有效效反反映映 住住宅宅市市场场供供求求状状况况的的指指标标 清华大学房地产研究所 郑思齐 刘洪玉 “ ” 的变化和分析市场上是否还有消化新项目的能力。 在前一阶段对 房地产泡沫 的热烈讨论中，人们 “ ” 一、吸纳周期的含义 普遍使用 空置率 来反映住宅市场中供需失衡的程 度。例如，有人称目前中国房屋空置率已经高达 () ， 吸纳周期被定义为： 远远超过了 “ ” , - 的 国际警戒线 。但实际上， 上期期末空置量 本期新增供应量 本期吸纳 (#) * (+) . / “ ” 目前国内对 空置率 的概念界定与国外有很大差异。 量 , , - 在国外，空置率是指没有被占用的 即正等待被出售或 它的单位是时间 年、季或月 。期末空置量是指在 - , - 者被出租的 房屋数量 面积或个数 与所有存量房屋 前期期末这一时点上市场上没有被购买的物业量，其 , - 数量 面积或个数 的比值；而在我国，空置率往往是指 单位可以是套，也可以是平方米。这些空置量包括刚刚 已竣工而尚未销售或出租的商品房屋与近三年竣工面 建成正在销售的物业、长期空置无人问津的物业以及 积的比值。由此可见，两者的界定是不同的：国外的空 处于转手过程中尚未寻找到新的买主的物业。本期新 置房既有新房，也有旧房，且分母上是所有存量房的数 增供应量指本期投入市场的物业量。两者相加，就是本 量；而国内的空置房仅指新建商品房，且分母上仅为近 期市场上可供消费者购买的物业总量。当期吸纳量是 三年商品房的竣工面积之和，把这两个完全不同的概 指在本期市场上发生交易的物业量，即被购买的物业 念放在一起比较是不科学的。目前我国对于商品房空 量。 置量的统计也不尽合理，把刚竣工待销售的商品房也 很明显，吸纳周期的含义是按照本期的吸纳速度， “ ” 全部纳入空置范围，甚至将其作为 不良资产 ，这也是 市场上的供给量需要多长时间才能够完全被消化。吸 不合适的。另外，在我国空置率到底对住宅市场和住宅 “ ”, , 纳周期的倒数可以被定义为 销售概率 单位为 (/ 价格会有什么样的影响，并没有明显的规律可循，也没 - - 年、季或月 ，指某物业在本期能够销售出去的概率。 有实证分析的结论支持。这说明，目前在中国的住宅市 吸纳周期这一指标有以下这些优点。第一，它克服 场中，空置量和空置率的统计不仅真实性和可靠性都 了空置率分母不一致的问题。由于我国的存量房市场 比较差，并且难以据此对市场运行状况做出及时准确 基本还未启动，因此在计算空置率时难以使用存量房 的判断。 的总量作为分母，这使得我国的空置率含义与国际不