商业地产风险决策系统实战应用体系.doc

商业地产风险决策系统实战应用体系 一、商业地产项目立项为何一定要履行听证会程序？ 在我们为一些商业地产项目引入国外投资基金的时候，发展商第一步总是提出邀请我们去看项目，他们认为，只有在让我们看了项目之后，才会对项目的基本情况有一个直观的了解，才会增强我们对项目的信心。然而，在大多数情况下，我们总是很难在不了解情况下就去看项目，问的第一句话总是：“你们的项目召开听证会了吗？你们的项目符合城市总体规划、商业网点规划、地方法规、交通评估以及环境评估的条件吗？”很多发展商在听到这样的问题的时候，开头总是一愣，然后说：“暂时没有，不过，请问，这样的工作是一项必要程序，还是表面工作？”而我们的回答总是：“这是一项必要程序，如果你的项目不能通过以上的环节，那么你们的项目运作风险就会很大，也不能达到国外投资基金的条件，而这样的项目也会被我们一票否决，即使其他的条件再好，我们也不会考虑它。”为什么呢？为什么会这样呢？很多发展商想不通，他们想不明白的是，为什么这样一项看上去并不那么重要的工作，却能够对商业地产项目的投资决策产生如此重大的影响？ 1.1一场听证会改变一个决定 商业地产风险决策系统的科学化，首先就在于对时机、外部环境和客观条件的斟选。我们曾经接触过这样一个项目，该项目位于陕西省西安市，在项目的规划方案中，该项目拟建成一个建筑面积达10万平方米，集超市、百货、休闲、娱乐为一体的大型购物中心。项目总的规划设计方案看上去是可行的，但是该项目并未召开听证会和综合评估。在我们的要求之下，该项目召开了一场听证会。 结果当听证会一召开，听到的结论就令人大跌眼镜，其中最重要的反面意见是交通评估方面，具体的意见如下： 该项目面对的道路为城市主干道，为双向四车道，设计流量为每小时通行车辆2000辆。由于城市快速发展，目前该道路的行车量已经超负荷运行，高峰时段通行车辆每小时达到3500辆，大大超过了设计流量要求，致使该路段经常塞车，交通效率大大降低； 由于该道路超负荷运作，而且无扩宽的空间，政府拟建设一条新的、平行的交通干道分流这一方向的车辆，该计划目前已经启动，但由于新的道路建设工程难度较高，预计五年后建成通车； 本商业地产项目总建筑面积约10万平方米，车位约800个，投入使用后预计每天将产生2000次的车流量，这一车流量对于原本已经超负荷使用的现有道路来说不堪负荷，严重加剧了原本已经十分拥挤的道路交通。现有主干道无法再承载这一新增的交通流量，而且必将极大地影响来本项目购物的消费者的交通效率，使未来该项目的消费者和现有的过境车流都遇到极大的交通瓶颈； 由于政府拟建的新建道路将于五年后建成，而本项目的建设周期要求在两年后建成开业，这样势必使项目在开业运作的三年内遇到交通阻碍。项目的交通评估结论认为，本项目近阶段不宜开发，项目理想的开发时间是延后三年，与政府新建的分流道路同期建成，这样就能在较大程度上解决交通瓶颈问题； 当项目的听证会召开以后，投资方认为现阶段不是最理想的开发建设期，于是决定将项目延期开发。该项目的开发虽然滞后了，但是对于开发商来说，却有效地规避了风险。与其建成后三年由于交通的制约而导致经营状况不佳，还不如先放下该项目，集中精力去开发一些成功率更高的项目。北京城市交通景象。 1.2听证会的作用 控制商业地产开发风险，举办听证会的程序必不可少。在我国，我们接触到了无数多的由于老板一时头脑发热，没有进行综合评估，更没有举办听证会，最后导致项目走向失败的案例。 举办听证会，有利于在项目投资决策前对项目的交通条件、环境条件以及项目与城市总体规划、商业网点规划、地方法规的关系进行一次互动的交流和评价，不止是从项目本身的角度，而是从社会公众的角度，来对项目的开发时机、开发地点和各种综合条件进行全面的听证，从而减少了项目的决策风险。 如果一个项目无法通过听证会，那么这样的项目应该予以一票否决。如果一个项目通过了听证会程序，那么开发成功的可能性就增大了。 一个成功的商业地产项目一定是顺应城市发展与公众需求的项目，履行听证会程序，就有利于将公众的需求与项目的开发决策对接起来，验证投资决策的正确性。一个成功的商业地产项目是完全能够接受公众的听证和社会的检验的。相反，一个不敢举办听证会、不敢面对公众的商业地产项目，这样的项目成功的可能性还大吗？听证会是一场阳光下的对话，是商业地产投资决策前应当履行的必要程序。 二、选址 所谓知已知彼，百战百胜。商业地定量分析的意义就在于——预测并理性分析项目风险，它就像一把梳子，在项目建设之前就对所有的运作风险进行梳理和总结，提出问题，理清思路，将所有的问题和潜在的风险进行预警，让后续的工作更有针对性和目的性。 在2004年的时候，有一位发展商就请我去佛山南海看过一块地。这块地的地形为三角形，一面正对车流如鲫的六车道盐步路，另外两