商业综合体产品定位研究.ppt

产品定位建议 东营房地产市场概况 一、东营市近5年GDP增长情况 近5年来，东营市经济一直保持较高的增长速度，按可变价格计算，2007年GDP 约是2003年的3倍，年平均经济增长率近30%。 二、人均收入情况 从2003到2007年，东营人均收入增长了0.8倍，年平均增长率为20%，东营人均 收入长期在山东省内居于前列。 三、房地产市场发展情况 近几年来，东营房地产开发保持较快的增长势头，同期住宅的发展速度远高 于其它房地产的发展速度。 四、房地产市场供销情况 从2005年到2006年，住宅市场保持70%的销售率，2007年形势一片大好，销售 率超过100%，东营房地产市场呈现供销两旺的情况。 五、东营市发展规划 六、市场总结 东营近几年经济发展迅速，住宅市场供销两旺，西城以城市改造和局部向外扩 散为主，东城以集中成片开发为主。 西城作为油田行政办公、综合服务、商贸、教育科研文化和生活居住区，是东 营市目前重要的经济中心区域。 东城作为规划中的市级行政办公、金融、商贸、教育、文化、高新技术产业和 生活居住区，市场上升空间较大。 由于起步较晚，东城目前仍然存在经济基础薄弱，人口少，第三产业不发达等 制约因素，这些问题决定了东城商业市场容量有限、发展速度缓慢等现状。 项目待建部分 后期开发的困难与出路 目前，东营市特别是东城的经济发展仍不成熟，经济基础薄弱，人口规 模小，市场容量有限；本项目后期待开发量较大，目前尚有近10万平方米建 面没有开发，如果全部开发为商业，无论发展哪种业态，市场完全消化需要 很长的周期。 由于项目这一特点，建议后期开发分两个思路来进行，第一种是考虑改 变土地使用年限，整体发展中高档住宅；第二种是分批开发，每批根据市场 容量开发一小部分，剩余部分再根据后期的市场情况而定，如无合适的商业 业态，项目开发暂时中止。 这两种思路各有其优缺点，下面一一分析。 改变土地使用性质利弊 ●有利因素： 1、鲁商置业及银座品牌知名度高，尊地公司市场操作经验丰富，强强联合可保证项目销售顺利； 2、银座商城开业后，项目周边配套齐全，交通方便，地段位置较好； 3、目前东营中高档住宅市场发展迅速，需求旺盛，销售压力较小； 4、中高档住宅利润空间较大。 ●不利因素： 1、土地使用权用途改变手续复杂，难度较大； 2、需要补交土地款，开发成本提高。 通过比较，可以看出，如能改变土地使用性质，将商业用地发展成为住宅用地，项目 后期面临的困难将迎刃而解，且能为企业将来发展带来丰厚的回报，但难度较大，能否实 现目前还是个未知数。 分期商业开发的利弊 ●有利因素： 1、每期开发资金投入少，风险小； 2、随着时间推移，土地价值逐渐提升。 ●不利因素： 1、普通商业市场规模有限，市场发展缓慢，开发周期长； 2、随着时间推移，可供开发选择的商业业态面逐渐变窄，最终会遇到市场容量小无法开 发的问题，土地有可能闲置。 通过比较，可以看出，如继续开发传统形式的商业，将来会遇到市场容量的瓶颈问 题，越往后项目面临的困难越大，必须在产品形态上有所突破。 新型业态的选择 目前，在不能更改土地使用权性质的情况下，通过比较发现，项目开 发的新型商业业态以LOFT公寓为主要发展方向。 第一篇 公寓 项目概况 开发商：胜利油田长安房地产开发有限公司地址：西城商河路步行街中段面积范围：28--150㎡ 均价：4000元/㎡开盘时间：2006年9月楼层：13层产权年限：40年销售情况：70%简介：3层以下为商城，7到11层为公寓楼，其余 为企业自用。地段位置较佳，配套完善， 90㎡以下小面积基本售完，剩余的主要是 90㎡以上的大面积。 长安广场 开发商：东营市嘉棣房地产开发有限公司地址：西城西三路与商河路交汇处建筑面积：3万㎡，160户面积范围：40--82㎡ 均价：5300元/ ㎡开盘时间：2007年11月楼层：9层产权年限：40年销售情况：50%简介：3层以下为商铺，4层和9层整层已出售，目 前在售的为5、6、7、8层，其中7、8层整 层销售未售出，5层和6层销售32套。 海翔数码国际公馆 开发商：东营市中庸房地产开发有限公司地址：东城沂州路与银河路交汇处总建筑面积：6.6万㎡，565户面积范围：64--200㎡ 小户型情况：C栋，64㎡，196户 均价：3000元/㎡开盘时间：2007年10月楼层：12层产权年限：70年销售情况： C栋64㎡约45%，B栋100㎡基本售完简介：一期A、B、C三栋，以