嘉汇园二期推广方案.doc

嘉汇园二期推广策划案 1、 前言 通过对项目本身的分析及对宏观市场、区域市场的调研分析，来准确把握市场脉搏，本着利润最大化原则调整策略。并制定符合市场客观需求状况的实效性推广策略和销售体系。 2、 市场分析 （1） 天津市场概况 自5月份以来天津的房地产市场已渐渐平稳，市场需求已不再像上闰年那样无羁的释放购买力，究其原因既有正府推出经济适用房的冲击又有消费者在市场躁动后理性的观望心态。纵观天津目前房市主要呈现以下趋势。 （1） 中高档商品房供给已超过了有效需求。 （2） 由于利益驱动及开发商本身缺乏预测不（3） 准确造成供给结构出现缺陷，（4） 中低档产品严重不（5） 足。 （6） 高端产品既将出现有价无市的不（7） 利局面。 （8） 国家为防地产泡沫已采取柔性宏观调控，（9） 住房消费贷款的支持力度会减弱。 （2） 区域市场分析 随着近两年政府对西北版块、道路、交通加大力度的改善，尤其是今年夏天几条道路的建成通车，其交通优势凸显，西青道正在拓宽，咸阳路既将通车，再加上本区域市场中低档物业的供给量不是很充足等原因，水木天成、旭水蓝轩等项目的销售均是一路飘红，出现了淡季不淡之热销景象。 3、 本项目分析 （1） 项目概况 （2） 项目优势 1、邻主干道西青道 2、四层半洋房凸显档次 3、一期全部售罄 4、远景优势（地铁2号线及延安路的打通） （3） 项目劣势 1、区域环境不理想 2、生活配套不完善 3、交通便利性差 4、景观无特色 5、一期物业形象难以令人满意 6、单价偏高，总价偏高 （4） 威胁 1、同竞争项目相比，本案无突出优势而言，其高利润原则支撑力明显乏弱。 2、西青道拓宽工程对于本案的销售有一定影响。 （5） 机会 区域市场中低端产品供给不足，可选择性不多。 4、 竞争项目分析 项目 水木天成第五街 旭水蓝轩 地理位置 红桥区 咸阳路延长线西侧 南开密云一支路与福姜路交口 平均单价 3350元/平方米 2750元/平方米 主力面积 80-100平方米 80-100平方米 主力总价 28-35万 22-28万 入住日期 2004.10.30 2004.9.30 交通 便利 便利 规模 约5万平方米 14万平方米 绿化率 40% 38% 销售率 80% 70% 开发商 乐康置业 长城地产 卖点 2万平米自然主题公园 5800余株原生树 8000平米生态湖面 800000平方米大盘 小户型 景观：4000平方米湖面，水系 超大楼间距 交通便利：小区门口多条公交首末站 抗性 单价偏高 区域环境 路况较差 竞争项目分析 项目 凯信家园 地理位置 密云一支路 平均单价 2700元/平方米 主力面积 70-95平方米 主力总价 19-25.6万 开盘日期 2004.9 交通 便利 规模 约4万平方米 绿化率 35% 销售率 0% 开发商 房信开发公司 卖点 小户型 抗性 区域环境 路况 5、 在售楼盘销售分析 已开盘15号、17号、18号楼建筑面积总计7406平方米， 技术分析数据： 截止日期： 2004-07-18 已签合同户数： 50户 一次性付款： 4户 8% 按揭贷款： 46户 外地业主： 7户 区域内业主： 约70% 一期业主亲朋介绍： 约35% 总套数： 117套 一室： 25套 67-69㎡ 售 8套 32% 二室： 68套 90-95㎡ 售34套 50% 三室： 24套 102-126㎡ 售12套 50% 由以上数据分析我们得出以下结论： 一次性付款比例偏小， 业主购房压力较大。 目标 市场集中于本区域内。 两居室需求量大。 前期市场自然储备 客户挖掘贻尽。 6、 市场定价竞争力评估 项目名称 内 容 水木天成 旭水蓝轩 嘉 汇 园 地理位置（分） 10 8 9 规 模（分） 10 9 8 规划形态（分） 9 9 10 配套设施（分） 10 9 9 交 通（分） 10 9 8 生活配套（分） 10 9 8 景 观（分） 10 9 8 间隔设计（分） 9 10 9 外檐形象（分） 10 9 9 综合得分（分） 88 81 78 平均价格（元/㎡） 3350 2750 2893 七、营销策略研究 （1） 总体销售策略说明 由于区域市场同类产品的供应量明显不足，水木天成对于本案的影响较为直接，拟采取跟随策略，在价格定为上既满足利润最大化原则