四川乐至川乐购物广场现状及调整规划ok.doc

四川.乐至.川乐购物广场 现状及调整规划 ——项目调整改造开发初步策划报告 香港赛特摩尔商业经营管理集团大陆服务中心 四川赛特摩尔商业经营管理有限责任公司 编制 目 录 第一部分：前言 第二部分：市场和项目基本情况 城市概况； 项目基本情况； 第三部分：项目区域市场和项目优劣势分析 市场分析； 项目分析； 项目综合分析； 项目现状点评分析； 项目远景分析； 第四部分：项目定位 概念定位； 形象定位 规划定位 业态定位 经营定位； 第五部分：项目规划 城市和市场地位规划 形象规划 业态组合规划 品类分布规划 管理组织规划 经营规划 第六部分：项目开发计划和实施 第七部分：项目需要整合的资源和必须具备的条件  前 言 该报告是按照川乐购物广场业主方的总体战略思想，结合项目核心概念以及市场竞争态势而制订。本方案主要根据项目现在存在的实际问题、结合项目区域和行业市场情况、紧密围绕营销目标，明确各个阶段的事项及具体工作安排，使整个项目操作有计划、有步骤地开展。 本报告旨在为川乐购物广场项目的准确操盘提供一个科学合理的操作思路，指导整个项目的规划、定位、调整、销售、招商完善等工作的顺利开展，实现业主的预期目标。 本报告主要包括整体及各阶段销售策略、策略及媒体策略等方面的内容。 第一部分：市场和项目基本情况 城市概况 乐至县位于四川盆地中部是陈毅元帅的故乡。辖25个乡镇，609个行政村，6535个村民小组。乐至县是全国商品粮基地县，持续农业和农村发展试验县，《中国21世纪议程》首批试验县，全国秸杆养羊基地县，全国造林绿化先进单位，全国首批长防林建设竣工达标县，全国土地管理利用先进县。? 【位置】位于四川盆地中部,地处沱江和涪江的分水岭上，与遂宁市中区、大英县、中江县、金堂县、简阳市、资阳市的雁江区、安岳县接壤。【面积】全县幅员面积1424．5平方公里。【人口】总人口86．86万人，其中农业人口78．88万人。【交通】沱涪二江一东一西，国道318线、319线横贯县境，成渝高速公路紧邻相连。【地貌】地理条件独具特色。境内山脉系岷山台地分支，自北而南分全县为东西两部，成为沱江、涪江分水岭。极目四望，群丘林立，沟谷纵横，漕地棋布，蜿蜒连绵。西北高，东南低，中部突起。北部系平顶深丘河谷地区；中部系平顶宽谷低丘地区；南部系冈陵连绵地区。在丘陵河谷间有小平坝。最高点海拔596．3米，最低点海拔297．0米。【气候】地处中纬度季风区，属亚热带季风气候。气候温和、四季分明、雨量充沛、冬暖干燥、湿度大、云雾多、日照少，日均气温16.7摄氏度，年均日照1330小时。年均降水量918毫米，但分布不均，夏季雨量占全年的半数，易冬干、春旱。〖文化〗科技、文化、教育、体育、广播电视、卫生事业、计划生育、环境保护等各项社会事业全面进步，人民生活不断改善。1998年全年组织实施科技项目47项，实现产值3．25亿元。大力开展素质教育，全面巩固和提高了“双基”成果。加强基础教育、职业教育、成人教育和特殊教育，全县小学入学率达到97．3%，小学毕业率达100%，高考上线人数突破500大关。卫生体制改革顺利结束，各级医院焕发生机。医德医风良好，医疗条件改善。认真贯彻计划生育这一基本国策，人口计生率95.54%,人口自然增长率-1.6‰,连续3年负增长,被国家人事部、计生委评为全国计划生育先进集体。人民生活不断改善。1998年底全县人民人均消费支出1363元，比上年增长10．3%，比解放初的1952年增长39倍，比改革开放初的1978年增长15倍。其中城镇居民人均消费支出2107元，比上年增长6．5%，比解放初的1952年增长10倍，比改革开放初的1978年增长6．4倍。1998年农民人均纯收入1598．5元，比上年增长10．1%，比1984年增长6．8倍。2004年各项银行存款余额累计达31.95亿元,增长14.27%,各项银行贷款余额累计达11.76亿元,增长7.8%。?? 劳动和社会保障进一步繁荣。新增就业岗位1133人，城镇登记失业率3.8%,社会保险参保人数15033人,失业保险参保人数16117人, 医疗保险参保人数20388人,机关事业保险参保人数14850人,参保率100%。?? 〖旅游〗乐至风景秀丽，境内植被丰富，极目远眺，群丘起伏，一派郁郁葱葱。位于县城以北29公里处的劳动镇，是陈毅元帅的故乡。始建于乾隆初年的陈毅故居是一座具有浓厚川中民居气息的三重堂穿逗木质结构的建筑群，依山傍水，座东朝西，占地11000平方米，建筑占地750平方米，共有五个庭院，大小房屋36间，房屋四周遍种慈竹，葱笼掩映，1980年正式对外开放。1986年于陈毅故居东南侧修建了陈毅故居文物陈列馆，系中国庭院式建筑，占地6500平方米，建筑面积2000平方米，古朴