嘉定黄渡项目定位研究.doc

目录 1. 上海商业市场分析 5. 2. 区域概述 12. 3．4．4．1工农业总产值 4．2产业状况．人口分析．1周边城镇人口比较（按关系等级排列） ．2黄渡镇中心人口分析 ．项目区位分析．1项目位置 ．2周边城镇关系分析 ．3国际汽车城规划分析 7．项目周边环境分析 1. 上海商业市场分析 商业用房供应放大 2003年开始，商业用房新开工、竣工均呈现出大幅度的放量，2003年共推出商铺项目约70个，商业用房总供应量近100万平方米。 2003年各区商铺供应量 浦东 静安 黄浦 徐汇 长宁 卢湾 闵行 普陀 杨浦 闸北 宝山 其他 推盘数量 10 5 7 3 4 7 5 8 5 3 1 10 所占比例 14.3 7.1 10 4.3 5.7 10 7.1 11.4 7.1 4.3 1.5 14.3 目前上海房地产的发展逐步向外围区域延伸，中环线、外环线附近将催生大量的居住区。按上海市政府规划规定，居住区的商业服务设施将按5.5%，如此推算，今后两年上市的商铺面积将达到300万平方米左右，若在加上大中型商业房产，这一供应量惊人  规模性商业物业比重将继续增加 商业房地产已经成为了房地产市场中的一支重要力量。从2004年上半年的商铺推盘情况来看，单个商业物业的体量有放大的趋势。通过对去年土地招标公告发现，公告所出让的商业用房占地面积均较大，如宝山蕴川路、杨鑫路地块，占地面积3.6万平方米；闵行区祥云路、金彭河路、江川路占地面积也有1.2万平方米。透过这些数据不难发现，未来2-3年内，规模化商业用房的比重将进一步扩大。 各区商业用房建筑面积供应比例 商铺售价仍将水涨船高 从2003年商业房产市场看，上半年受“非典”影响，商铺的价格处于小幅度的盘升期，上升幅度甚小；但下半年起经过数次商业房展会之后，售价一路飚升。传统的“三街”（南京路、淮海路、四川北路）和“四城”（徐家汇、豫园、新客站、浦东新上海）依然保持了较高的价格水平线。 地段 类型 价格（元/平方米） 淮海中路 商厦商铺、沿街商铺 30000-160000 南京路 商厦商铺 180000-580000 四川北路 沿街商铺 30000-60000 徐家汇商圈 商厦商铺 30000-50000 豫园商圈 专业街商铺 70000-140000 从商业房地产的价格趋势来说，市中心区域由于土地供应的减少，其稀缺性成为支撑价格的首要条件，价格仍将继续上扬，特别是上述黄金路段。同样对于内环以外地区，相对成熟区域的商铺价格也将进一步走高，而住宅开发相对滞后的区域，可能回出现价高和寡的现象。  中外环线、近郊城镇将成为供应的主力阵地 根据本报告的统计数据，目前供应的商业房产中，有相当一部分的位于中心城区，这一比例约占供应总量的80%左右但随着这批在售物业的结案，其后的供应的楼盘将逐渐向外围区域靠拢。透过去年的土地供应情况来看，共推出商业地块32块，12个中心城区占到15个，青浦、奉献、嘉定、金桥、南汇、松江等六区则推出商业地块17个。 商业用房短期内仍供不应求 2. 区域概述 嘉定区位于上海西北部东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积458.8平方公里。全区辖南翔、安亭、娄塘、马陆、徐行、华亭、外冈、黄渡、江桥等9个镇和新成路、真新新村、嘉定镇等3个街道，以及嘉定工业区和菊园新区。现总户数15.89万户，户籍总人口48.64万。人口密度为每平方公里1060人。黄渡镇，地处上海西北，嘉定西南，总面积30平方公里，其中60%的土地面积在上海国际汽车城内，人口5万，其中外来、流动人口约2.5万。黄渡具有十分悠久的历史，相传因春秋战国时春申君黄歇在此率军渡江伐秦而得名，始称“黄歇渡”，后人沿称为“黄渡”。黄渡的交通十分便利，距上海市中心27公里，离虹桥国际机场17公里，境内有沪宁铁路黄渡火车站、沪宁高速公路黄渡出入口，312国道横贯镇域有9.999公里，往西可达江苏、浙江、安徽等省市。3． 因此，2002年嘉定商品交易中批发业仍然是主体，占较大比重，销售额占总比例的57%，同比下降4个百分点；零售业有一定程度增长，销售额占总比例的43%，同比增长了4个百分点。 3．2商品结构 2002年嘉定社会消费品零售额795372万元，比上年增长23.98%。其中，吃的商品为329284万元；穿的商品97830万元；用的商品357122万元；烧的商品11136万元。 因此，从商品结构来看，用和吃的商品占了社会消费品零售额的绝大多数，达总比例的86%。其次为穿的商品，占总比例的12%。 3．3旅游宾馆业 2002年嘉定