国门商业中心区开发总体设想之建筑形态及功能具化研讨方案.doc

“国门商业中心区”开发总体设想 —— 建筑形态及功能划分具化研讨方案 说明： 本《建筑形态及功能具化研讨方案》将不对政策背景、行业发展和社会影响等内容进行细致阐述，提及之处仅罗列框架结构，以实现方案在逻辑思路上的完整性。 考虑到我部门所在项目分工中的具体角色，为不与其他职能部门的工作产生重复现象，故我们在本方案中仅对项目总体建筑形态的使用和内部功能的配比及分区进行更具化的阐述和分析，且此阐述的根本依据将由项目未来的目标客户群和目标消费群的定义而决定。所有分析和阐述内容将作为我部门对项目阶段运作的思路判断和建议，不做最终结论并提供全文供全体部门会议讨论。特此说明！ 开发背景 政策导向 创意地产（主题商业地产）发展概述 顺义天竺地区商业地产特征概述 开发构想概述 地域综合价值概念 项目开发的整体描述 项目文化内涵描述 项目应有功能描述 业态定位的组合分析 潜在市场需求分析 目标客户群体分析 目标消费群体分析 主题概念的建筑规划构想 总体建筑形态的构思与功能组成 文化概念与建筑功能的交融 对应消费结构的区域功能配套和建筑风格 市场反馈及开发效应预期判断 新兴主题商业地产的延伸 政府形象工程的建立 地区内综合经济的带动 区域内就业机会的增加 散落文化遗留的整合 地域商业形态的完善 结 语  开发背景 政策导向 2006年，北京市通过的关于国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出，“制定支持文化创意产业发展的地方法规和优惠政策，打破行业垄断，鼓励资源重组，强化资金扶持，重点发展六大文化创意产业”。这是北京市第一次将支持文化创意产业发展提到政府工作日程。 “资本和技术主宰一切的时代已经过去，创意的时代已经来临。”这句从美国硅谷到华尔街的流行语，现在流行到了北京。在今年北京市的两会上，市长王岐山在政府工作报告中明确提出，将“制定支持文化创意产业发展的地方法规和优惠政策，重点发展六大文化创意产业”。所谓六大文化创意产业，指的是文化演出、出版发行和版权贸易、影视节目制作和交易、动漫和网络游戏研发制作、文化会展以及古玩艺术品交易等六大产业。目前已初步形成了六大创意产业集聚区，即北京数字娱乐示范基地、中关村创业产业先导基地、国家新媒体产业基地、东城区文化产业园、德胜园工业设计创意产业基地以及朝阳大山子艺术中心。根据这个框架，2010年北京将初步成为“创新型城市”。 2005年12月29日北京市发展改革委员会透露，06年北京拟建立由发展改革、文化、科技、信息等部门组成的跨部门、跨行业政府机构——北京市创意产业发展领导小组，领导小组将由市里主要领导亲自“挂帅”，同时还要成立创意产业促进中心，并将专门设立或集中一部分产业发展资金，用于壮大创意产业总量规模，逐步形成七至八个各具特色的创意园，把北京打造成全国的创意产业之都。 创意地产（主题商业地产）发展概述 什么是创意地产 对于创意地产的概念，一个主流的看法是泛地产＋创意产业，其核心是一种新型的商业地产运作模式。所谓泛地产，或称广义地产，是将狭义的房地产开发置于更广的空间尺度上进行定位、规划、设计与开发，以顺应人类活动和消费层次的日益高级化及多元化的趋势发展。 创意产业与地产结合的过程，可以理解为整合浓缩，把创意产业门类整合从地产的角度看创意产业鲜明的特点是环境友好，对不动产的增值因为集中整合智慧，创新、创意，也是创造。产业有空间地产开发注重空间，而创意产业要求空间就是一种创新的空间，硬件还是软件。另外，空间舒适、人性化，便于思想火花迸发，创造价值的智慧作为地产开发商与创意产业结合，首先要讲培育二字，是人力、财力、物力的投入，这个投入可能会很大，这要求有耐心 有固定的产品思路和创意方向，不是那种靠一两篇设计稿临时打发一下时间或 挣些外块的人群； 团队群体 — 有一个比较固定的创意团队，人员流动性也并非人们想像中那么大，企业或者 叫团队具备了一定的稳定性； 企业群体 — 此类群体所包含的这些公司开始走品牌化道路，或说靠他的名字也许就开始能 挣钱了，甚而更有甚者已经可以输出自有品牌进行市场商业化操作。 群体特征：群体内人员组成表现为年轻化，团队或企业的规模中小型化，在这个行业里国内还很少见到真正意义上的规模化企业。基于以上几点，群体内人员目前大部分都是属于“佃户一族”即租驻办公居住空间，并且很多还在SOHO。 “创意产业+地产”的“幼儿园”情节 把办公空间或住所租给创意群体的从业人员仅仅只是项目运作的第一环节，针对群体特征所带来的大量后续服务才是应运中的关键。 创意产业的从业人员大多具有相同的特点，即极度懒惰、不讲究生活规律、生活条理混乱、非业务方面的各类事宜都必将推给别人协助或代替其完成。因为他们把大量的精