常兴广场策划案.docVIP

常兴广场营销策划报告 一、项目概况 1、地理位置 项目位于南山区桃园路与常兴路交汇处，和业已入住的南景苑（曼哈商业城）隔街对角相望，周边商业配套较为成熟，其中家乐福、沃尔玛、人人乐凝聚了较旺的人气，从目前热炒的商圈概念来说，隶属于南头商圈；从行政区划来看，隶属于南山商业文化中心，地理位置较为优越。 图1、项目地理位置图 2、经济技术指标： 总用地面积：12283.7m2； 总建筑面积:84875.49m2 容积率内总建筑面积：66628.35m2； 建筑容积率：5.42； 建筑覆盖率:54.3%； 车位数量：415个（其中：地面22个，地下393个） 3、周边配套及环境分析 项目地块位于南山商业文化中心的一级辐射地带，在项目住宅能够享受完善配套的同时，更为商铺的经营提供了得天独厚的环境利好——客观上讲，商业的繁荣有赖于热旺的人气和稳定的客源。项目周边的住宅群大体分布如下： 表1：项目周边住宅群 北侧 秀林新居、阳光荔景、悠然天地等 南侧 大陆庄园、学府花园、创世纪滨海花园、愉康大厦等 东侧 怡园大厦、学林雅园、中信海文花园等 西侧 如意家园、星海名城、中海阳光棕榈园、金桃园等 图2、周边住宅楼盘分布图 表2：项目周边配套设施 分类配套 周边配套设施 自然环境 荔香公园、中山公园 人文景观及文化设施 新安古城（将大规模改造）、南山文体中心、南山图书馆 学校 深圳大学、新安学院、南头中学、荔香中学、南头小学、南头城小学、南山托幼中心的 购物 家乐福、曼哈商业城、西部电子、愉康商场、崇光百货、姊妹城等各类大型购物商场 餐饮娱乐 南丰酒店、新南蓉酒店、中南海滨大酒店、新桃园酒店（在建）、麦当劳、肯德基 医疗卫生 南山人民医院、南山妇幼保健院等。 政府机构 南山区政府、南山检察院、南山法院、南山公安分局、南山国土分局、南山劳动大厦、南山地税、国税分局等。 交 通 公交：204、113、105等多条大中巴线路从附近经过 主干道：深南大道 出行：南山汽车站（拟改造扩建）、南山汽车站南侨花园服务点、深圳火车站西站（拟改造）等。 其他 南山邮电局、南山新华书店 述评：项目位于南山区的南头老城区，并隶属南山商业文化中心，拥有周边极其完善的住宅群落配套。以项目为中心1000米范围辐射理论计算，包括商业文化中心、前海、后海、南头等片区在内的新旧住宅区约15万户居民，以每户3.5人计算，共有近50余万人口。从而为本项目的商业经营提供了广阔的市场前景。 二、深圳市商业实态分析 据2001年深圳市统计资料显示：全市消费品零售市场呈旺畅态势。全年社会消费品零售总额609.26亿元，比上年增长13.2%，消费需求对经济增长的拉动作用增强。住房、汽车、旅游和信息消费成为新的消费热点。批发零售贸易和饮食业全年完成增加值175.11亿元，比上年增长13.8%。（资料来源：深圳市统计局） 就目前深圳市的商业实态来看，着重体现出以下几点特征： 1、商业竞争主要表现在各商圈之间竞争，供需呈现两旺： 商业发展的成熟度是一个城市繁荣的重要衡量方式，而作为经济发展较为成熟的深圳，由于其自身的原因，商业形态又有着另外一种的特质，这主要表现在各商圈之间的竞争是一种新老商圈、区域内商圈、关内关外区域间商圈的竞争；各商圈的档次、规模也随市政规划、人口密度、交通现状及未来发展趋势而各有差异。资料显示：深圳商业物业已相当发达，人均拥有商业服务机构的比例位居全国前列。 从今年上半年的统计资料来看，全市商业物业现楼和楼花合计14.07万平方米，比去年同期的10.92万平方米增加28.8%。 政策利好商铺投资，2002年上半年，全市共完成商业物业开发投资额14.5亿元，同比增长24.4%；商业物业新开工面积46.7万平方米，同比增长52%；施工面积230万平方米，同比增长27.8%。截至2002年上半年，商服用房空置面积约50.11万平方米，其中70%位于特区内，罗湖区位居第一，占总量的33.04%。 尽管如此，今年上半年市场消化量也达到20.15万平方米，较去年同期增加84%以上，可见对整个商业物业而言，一方面表现出市场供应大于需求，竞争激烈，另一方面又表现出市场消化的速度的增长，呈现供需两旺的趋势。 2、各类商圈呈现出各自的特质： 从各区域市场来看，罗湖东门商圈主要以消化空置面积为主，市场反应也较为理想，百佳入驻太阳广场成为该区域商业的一大亮点；新楼盘八达商城以铜锣湾百货、地铁商铺作为主体卖点，隆重开盘。东门商圈主要集中有老街商业街、茂业百货、太阳百货、九龙城、旺角购物中心、湖贝路商业街等。 人民南路商圈在整体改造利好的前提下，商业物业也蓬勃兴起，深房百货的重新装修开业，天安国际商场在长期酝酿后重新市场定位、整体调整品牌开门纳客，而嘉里中心亦引进沃尔玛并形