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西安市房地产市场分析报告之普通住宅 2011年 房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。 　　市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。 房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是： 第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上； 　　第二 近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨； 　　第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。 　　普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。 　　东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。 房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。 调控对房地产业是一个暂时的打击，从长期看也许会成为化解当前宏观经济危局、实现国家战略转型的点睛之笔 　　限购令自发出后，房地产市场从价稳量跌到价格松动再到一线城市出现实际性下降，充分体现了行政式调控手段的威力。 　　房价牵动整个社会神经。可以说，中央政府是下了决心把价格压下去的—出台限购令的同时大力推进保障性住房建设，佐以紧缩货币政策。一连串的组合拳打下来，中小房企叫苦不迭，住房市场的投资、投机者开始降价处理手中“存货”，各路游资也逐渐意识到这个市场似乎在缓慢地发生变化，山西煤老板、温州炒房团又开始琢磨着重操旧业，继续做起了矿产生意。 　　强势的行政手段，总能产生预期的时点效应。然而，本轮房地产调控政策的效应，当真完全是几条调控政策的效果吗？ 　　实际上，限购令仅仅是促成本次房价松动的一个因素。限购只是抑制需求的一种手段，在刚性需求真实存在的市场中，单方面抑制需求只会扭曲正常的市场结构与节奏。比抑制需求效果更明显的是，紧缩政策对企业资金面的打击间接导致供给抑制。住房市场是一个对流动性需求极大的特殊市场，其价格机制下较高的产品价值以及较长的资金回笼期决定了该市场对宏观经济政策的依赖。紧缩的政策预期下，企业流动性受到影响，本质上就遏制了市场供给。 　　可以说，本次房价出现松动，是行政调控、紧缩政策及整体较为低迷的宏观环境三者合力的共同结果。　　身处博弈之中的不仅仅是房地产，整个宏观经济都在博弈。过去10年我国经济的高增长，是在房市与股市“两条腿”的支撑下实现的。现如今，外围形势恶化（美国经济增速下滑和欧债危机），在层层调控下，房地产市场的发展逐渐放缓，股市也不景气。那么，就现状看问题，未来中国经济发展的主导力量是什么？ 　　首先，此轮调控后，中小房企面临的是生存问题，而大型房企面临的是如何整合优质资源的问题。在资金面紧张、市场环境持续恶化的条件下，市场势必会淘汰一批发展方式粗放、规模经济不明显的企业。这也将成为自1998年房地产市场化改革以来规模最大的一次行业结构性调整。 　　其次，下一阶段中国经济面临的主要是增长模式问题。过去几十年的投资拉动型经济增长终将在资源、资本的限制下成为过去时，大国经济要真正实现繁荣必须