打造楼宇经济西部第一区.docVIP

优巢选凤 打造楼宇经济“西部第一区” 摘要： 关于楼宇经济的几基本认识 发展服务业就是发展楼宇经济 楼宇经济是指经济主体以商务楼宇为主要生产活动空间的新型经济形态。正如“厂房经济”的产业活动主体是制造业企业，楼宇经济的产业活动主体则绝大部分为服务业企业(少量制造业，如珠宝加工等)，因此可以认为楼宇经济就是服务业，两者的区别在于表述的角度不同，“楼宇经济”是从经济活动主要场所讲，而“服务业”则是从经济活动主要内容角度讲。 发展高端服务业需要有“品牌”的优质营商环境 高端服务业企业都很重视其“品牌”。由于现代服务业中具有高附加值的高端部分，如金融保险、高端商贸、科技信息、中介咨询、文化娱乐等，最重要的特点是其大多数产品定价是认知导向定价法，即其产品定价的依据不是传统的产品单位成本，而是消费者对产品价值的主观认知，这就是几乎同样的“产品”可以卖出天壤之别价格的根本原因。而消费者对产品的认知主要来源于对产品“品牌”的理解和认可，因此“品牌”就成了决定高端服务业企业产品价格和企业价值的最重要因素，这就使得高端服务业企业都非常重视其“品牌”形象。 优质营商环境是高端服务业企业的首选。一般而言，企业选址需要考虑的问题主要有三方面：一是拟投资地区是否存在机？二是存在商机的目标地区是否有合适项目？三是存在商机的目标地区是否具备合适的营商环境？鉴于高端服务业企业重视“品牌”的特点，对这类企业而言，“品牌”因素在选址方面同样非常看重，通常会优先选择那些在目标地区有“品牌”号召力、与企业“品牌”形象相符、“入驻企业可能以此为荣”的环境，呈现“羊群效应”、“扎堆效应”特点。 高端商务楼宇是优质营商环境的最重要组成部分 什么是营商(Doing Business)环境？营商环境大致包括三个层次（宏观、区域和微观）、两大方面（软件和硬件）。具体如下：在宏观层次上是指目标经济体的经济发展水平、硬件设施等情况，以及涵盖企业生命周期的开办、雇佣员工、取得信贷、保护投资者、支付税款等方面的政府宏观政策和监管规则；在区域层面上，主要是指目标地区的经济社会发展水平和地方政府的公共服务水平，主要包括基础设施和商业商务功能配套成熟度、社会治安、城市管理、医疗卫生、文化教育等；从微观上看，营商环境主要是指商务楼宇的软硬件设施情况和楼宇业主为入驻企业提供的各项服务等两大方面。 商务楼宇品质是决定营商环境优劣的重要因素。在通常情况下，宏观层次营商环境是既定的，地方政府很难在这方面有较大的作为空间；在区域层面的环境，虽然通过一定时期的持续努力可以在某些方面有所突破和提升，但要在整体上有质的飞跃，其难度大、见效慢，因此，在特定的历史阶段和相对较短的时间段内，商务楼宇品质是决定营商环境质量的首要因素。 高端商务楼宇在软、硬件方面的特点。最近几年，我们研究了国内代表性商务楼宇的相关信息，发现高品质商务楼宇普遍具有以下特点：一是建筑物及其软、硬件设施设备处于区域内“领先”、“领跑”水平；二是具备三大要素，即开发企业（或产权人）有品牌号召力、产权集中高、良好的物业管理公司。 打造楼宇经济“西部第一区”的必要性和可能性 必要性与紧迫性 楼宇经济可破解经济发展“空间”受限的难题。地域狭小、发展空间受限是中心城区经济发展面临的主要困难，而向“高度”要发展“空间”是首要解决之道。高端商务楼宇素有“垂直印钞机”之称，在一栋占地仅几亩的大楼里创造的年税收可能达上亿元，其经济规模相当于一个占地几百上千亩的大型工业园区，甚至是一个普通县全年的财政收入，如在上海已经出现了多栋“月亿楼”，单栋楼宇的年税收超过20亿元（恒隆广场，2009），其纳税规模已相当于一个经济强县的水平，由此可见，商务楼宇的叠加性是解决发展“空间”受限难题的“利器”。 发展楼宇经济是渝中区实现发展战略目标的需要。结合区情实际、着眼未来发展，我区确立了建设“一区一基地”战略定位和打造“内陆香港”城市理想，从经济角度看，就是要大力发展服务业（“总部经济”是服务业的一种特殊形态，服务对象是其内部下属单位），就是要发展楼宇经济。 打造“西部第一区”是发展高端服务业的必然要求。高端服务业企业都很重视“品牌”，只有与其“品牌”相匹配的营商环境才能真正长久留住它们，使之落地生根；否则，这些企业就会是“打一枪换一个地方”、政策优惠期一过就跑的“候鸟”，即使投入大量的政策资源也未必能留住它们，即使能勉强留住，也不一定能真正成为推动区域经济发展的主动力源；适时打造楼宇经济“西部第一区”的品牌，有利于吸引更多高端企业向渝中区集聚，促进全区楼宇经济更好、更快发展。 打造“西部第一区”具有现实的紧迫性。目前，我区楼宇经济质量和规模都居于西部主要城市中心城区的首位，是当之无愧的“西部第一区”，但已经受到强劲挑战。除周边区（如两江新区）发展已经构成现实的竞争压力外，