揭开香蜜湖豪宅片区的面纱——新兴绿色豪宅区(农科中心.docVIP

揭开香蜜湖豪宅片区的面纱——新兴绿色豪宅区（农科中心＋香蜜湖）研究分析□ 作者：左文礼???日期：2004-3-26 前言香蜜湖——深圳的一颗璀璨的明珠，一直吸引着深圳人的目光：1984年：香蜜湖度假村一期完工1988年：香蜜湖度假村二期开放，接待游客90万人次1992年：香蜜湖度假村有限公司成立1997年：东海花园热销深港两地，引发了香蜜湖地区的开发热潮2002年：香蜜湖豪宅大战的锣声敲响2003年：香蜜湖在深圳的豪宅市场上演绎了最为激烈的、最为成功的营销战役，涌现出一批操作成功的楼盘案例2004年：香蜜湖推盘量将有所增大，竞争将更加白热化。一、片区规划随着福田中心区的不断发展，它的周边也在升温，并开始初具规模，形成自有的特色。其中，以香蜜湖为中心向外辐射，兼顾到农科荔枝林的影响，形成了香蜜湖片区。它位于深南大道以北，东至香梅路，西至广深高速，北临北环大道。它背靠连绵起伏的安托山、塘朗山。内部又拥有120万平方米的香蜜湖，43万平方米的农科植物园。香蜜湖片区作为城市中心绿核，空气指数远远优于其他片区。政府在对香蜜湖片区的必威体育精装版未来规划里也明确表示：这里将是以生态旅游为主、居住为辅的高品质城市综合社区。即将建成的香蜜湖地铁站，直接接驳香港东铁，使香蜜湖片区的动静切换更加迅速。被称为“都市绿肺”的香蜜湖，其度假村是规模较大的旅游胜地，迪士尼式的中国娱乐城，有70多项陆空游乐设施。整个片区视野十分开阔。另，农科中心和以工业区为概念的车公庙工贸园就正逐步发展成福田中心区的另一个集金融、文化、旅游、商业为一体的西部延伸次中心区。它位于城市的中轴线上，以深南大道为核心，东接香蜜湖路，西接广深公路，北接莲花西路，南接滨河大道，地理位置优越，交通极为便利，形象上也在不断向高尚住宅区靠拢。香蜜湖片区规划范围：香梅路以西，北环大道以南，侨城东路以东，深南大道以北区域,本片区用地面积约312.83公顷，目前人口约4万人。二、片区配套设施 1、片区环境 I.景观环境香蜜湖片区具有较好的自然景观，以香蜜湖为中心，西北面为安托山山景，西南有农科中心林景等，整个片区环境好，空气清新。在人文景观方面，主要体现在水上乐园、香蜜湖度假村、观光农场等。总体来讲，整个片区的景观较好，同时未来的前景规划又是以综合旅游景区为主，吸引了众多贵族阶层在此置业。II.人文环境从本片区的香蜜湖和农科中心两个区域来看，片区内的居住人群以高收入阶层为主，同时香蜜湖度假村、德式堡、名人俱乐部等高档的配套服务，使得整个片区的人文氛围以高档为主。在竹子林区域由大量的企业职工和外来人口，对整个片区的高档形象有一定的影响，但两者之间分隔较明显，相互影响并不大。 2.片区配套从目前的片区配套来看，主要科教设施有：深圳高级中学、金众幼儿园、农科中心科研楼、竹园小学、东海培萃幼儿园等；酒楼娱乐设施有香蜜湖酒店东座、名人俱乐部、水上乐园、香蜜湖度假村、德式堡等；商场方面有山姆会员商店等，其它还有友谊医院等市政设施。3.交通状况本片区外部主要通过深南大道、北环路和香蜜湖路与外围交通相接，区内东西向莲花西路、红荔路与南北向的农园路、农林路、香梅路相交构成片区路网架。本区的交通路网已基本形成框架，但是区内细分的道路网尚未形成。目前深南大道作为市区主动脉交通极为方便，香梅路公交系统也相对比校方便，但莲花西路、农林路、红荔路等区域纵深部分则难尽人意，公交配套明显不足，造成居民日常生活较为不便。此外，2004年即将开通的地铁1号线在本片区将设有两个停靠站，将会使本片区东西向的交通更加完善。4、周边片区概况在香蜜湖片区以西是以规划为旅游、居住及少量工业为主的华侨城片区、东面为以居住为主兼有部分商业、办公、金融等功能综合的景田片区、南部是以工业功能为主的车工庙片区。从居住角度来看，华侨城片区将对本片区有一定的竞争压力，同时本片区的市政配套设施将影响片区住宅的发展，同时本片区的规划决定本片区将以高端住宅市场为主，因此本片区与车工庙、景田片区的住宅市场的竞争相对较小。5、片区利好因素二次创业带起中心区热，城市西移标志（上海宾馆――中心区――景田――香蜜湖――农科中心――华侨城一线）由中心区开始。在西移过程中，香蜜湖片区处于新中心区的二级辐射区域，可看作是连接中心区和华侨城的纽带，将逐渐从中心区的发展中受益。年底，地铁开通，有车公庙、香蜜湖两个站点设在本区域，这将为本片区的交通带来极大的方便。 三、片区市场分析 １、市场概况在深圳，银湖和蛇口以优美的自然环境著称，成为深圳顶级豪宅集中区域；而华侨城、红树湾、中心区、香蜜湖则由于便利的交通以及人文因素称为城市豪宅区域。2003年，香蜜湖成为深圳豪宅市场的热点。以下是四大区域的指标：