江西上饶凤凰城策划方案.docVIP

江西上饶凤凰城策划方案 当时间进入到2005年的春末初夏，就在很多媒体和所谓的房产专家还在叫嚣着房价下半年还要暴涨的时候，一纸“国八条”几乎粉碎了他们的预言！其后上海、南京、杭州等地房价下跌的消息不胫而走；购房者期盼以久的春天终于来了！就连几位地产大鳄也在不同的场合发表讲话：房价肯定要下跌！这到底是地产大鳄的别有用心还是发自内心的感言，已经不重要了！各地消费者坚定的认为房价要下跌已经成为了自发的行为，开发商与消费者之间的拉锯战由此展开。 面对消费观念日益成熟的消费者、竞争愈来愈激烈的市场和国家对房地产行业准入门槛的提高——即来自资金链的压力，开发商对房产开发上下游各环节的协调把握能力被提到了一个更高的位置。 正如某位房产专家所说：开发商其实是一个项目开发的组织者！开发商没有精力也不可能将所有的事情揽在自己身上。市场经济的规律要求专业的事必须得由专业的人来做。  房地产行业是一个区域性很强的行业，同样的一个项目被放到两个不同的环境，肯定会出现两种不同的结果，何也？这就是由当地的经济环境、政策环境、独特的文化背景、人文风俗、消费习惯等等决定的！所以，在对一个房产项目进行策划之前，我们首先要做的事情就是对市情进行调研。只有对上饶的经济环境等有了比较全面的认识，才能在此基础上对项目进行全面的把脉，从而对项目的运作进行理性的剖析和思考。 上饶市即为原来江西省信州区，面积（市区）339平方公里，人口（市区）约34.3万。位于江西省东北部，乃江西之东大门，是浙江、安徽、江西、福建四省通衢之地。近年来，由于受浙江及长三角地区的经济辐射，以及其积极融入长三角地区战略的实施，地区经济直线窜升，由原先的经济倒挂市一跃为经济总量前四强。变化不可谓不快、不大！ 2005年，上饶市国民经济运行平稳，产业结构进一步优化。初步核算，上半年全市生产总值140.1亿元，同比增长12..2%。三次产业结构由去年同期的23.2：35.3：41.5调整为19：39：42；其中工业占GDP的比重由31调整为32。 财政收入增势不减，金融运行保持稳定。财政收入在前两年快速增长的基础上继续保持强势增长，为经济社会发展提供了有力的资金保障。上半年，上饶市财政总收入实现16.8亿元，比去年同期增长27.7%。一般预算收入11亿元，同比增长31%。6月末，全市金融机构存款余额366.9亿元，比年初增加42.9亿元，城乡居民储蓄存款余额284.4亿元，比年初增加43亿元，金融机构贷款余额278.3亿元，比年初增加12亿元。 城乡居民收入继续提高，支出增长平稳。上半年，市区城镇居民人均可支配收入4419元，比上年同期增加801元，同比增长22%。市区城镇居民人均消费支出2760元，比上年同期增长16.1%，农民人均现金收入达到1317元，比上年同期增加178元，增长15.7%。 从以上数据，我们不难看出，上饶市的经济由于受前两年高速发展的惯性影响，依然保持旺盛的势头，在高位平台健康运行，多项主要经济指标名列江西省设区市的前列。地区经济预期值持续看好—这将为上饶房价的进一步走高提供最坚实的力量和基础。 拿上海和南京两地举例说明。上海的房价自1998年以来，持续攀升，其上升之势连中国房地产机制、市场最为成熟的广州也望尘莫及。为何？上海作为中国乃至东南亚地区的经济、金融中心的心理预期成为其高房价的强有力支撑点。于是，大量海外资金和民间资金流向上海楼市，导致房价不断上升。而同样作为一线城市的南京，其房价与杭州几乎处与同一水平线，却遭到了业界和民间人士的普遍质疑！终于在“六一”新政的影响下，泡沫迹象开始显现，走高势头停滞。这又是为何？也是因为，南京——作为一地区经济中心城市的地位不断被其他城市动摇（2004年南京的区域经济首位度系数被无锡超过！）。人们普遍对南京将会成为区域中心辐射型城市缺乏认同感，高房价自然也就失去了最坚实也是最不可或缺的基础！ 所以，从这点来分析，我们认为：上饶的房价若要跨过均价3000元大关，还为时尚早。今后几年上饶的房价将会缓慢上升，不会大起大落。这是因为： 1、上饶近两年来的经济增长点主要是通过：最原始的权力资本化（变卖土地）和制造业工业实现的。这种经济发展模式一旦达到极限（土地是不可再生资源），也即瓶颈，就很难突破了！而实现这一突破的关键就在于：实现从制造业加工向研发型基地的转变！这将需要一个很长的过程。 2、上饶距离成为赣东北区域中心城市还有很大的差距，也就是——经济首位度还不高！高房价缺乏高心理预期，即便偶然出现也不可能维持下去！ 所以，从上饶市经济环境来分析，我们得出以上结论。从该角度看，上饶的楼市还没有顶到天花板，还有进一步上升的余地，但是房价的整体上升空间很有限了！局部高房价的出现有希望，但是需要在开发的各个环节加以准确把握。 下