河南原阳09年10月调研及规划建议.docVIP

原阳上宅项目规划建议 在售项目比较 项目 均价 配套及标准 户型 劣势 销售评价 备注 新银座华庭 1510 太阳能、地暖、外墙外保温、现浇板 80两房、130三房、140四房 房价最高，三角地段 10月28日开盘，销售一般 一期3栋，其他未建，有价可定 盛世佳苑 1428 现浇板、天然气、外墙砖、深水井、会所、幼儿园 140三房、170四房，106两房、220复式 自来水初装费 5月20日开盘，当月销售60％，随后涨价 目前，余少量房源主推15＃楼； 名门世家 1316 外墙外保温、全现浇、双层彩铝窗 141三房、110两房、240复式 自来水初装费；死盘再包装 5月10日开盘，销售较好 余复式楼和两房较多； 金三角花园 1200 全现浇、三七墙 130三房、140三房、165四房、99两房 前期销售合作不畅 余少量房源，差位置或高楼层大户型 主推1-2＃楼，12月交房，其他未建； 锦绣华城 1150 现房，入户门木制 136三房 少量、开发商问题 余少量房源，不开发 不再详述； 天成相苑 1130 铺暖气地管、一层带地下室 130三房 承诺交房不一致，政府处罚，大门在东； 一期销售较好，南边侧楼销售差 二期待动； 据对在售楼部销售情况的不完全统计，参照鑫源花园近年成交，原阳市场每年的需求量基本稳定在10万平方左右（约700套）。 自5月份以来，原阳各项目销售情况良好，盛世佳园开盘当月销售率在60％以上，随后销售价格涨了近200元/平方，新银座华庭的销售报价更是以高出盛世佳园100元的势头，占据原阳第一最贵楼盘。 客户群情况分析 本客户数据，根据今年1-3月鑫源花园来访人群统计分析： 整体需求 5月份以前，鑫源花园推广力度基本停止，平均每天的新客户来访量稳定在5组以上，整体需求强劲。这些客户的特点表现在对房源的要求较高及住房不紧迫等。由于福禄公司战略调整，放弃原阳市场，造成这一批客群的需求，不能得到有效满足。 鑫源花园近几月客户量统计表 来电量 新来访量 老客户量 3月 18 160 51 4月 16 173 34 5月 39 142 35 6月 18 92 30 需求客户职业 来访客户群体中，各局、委公务员占35％，教师占20％，15％乡镇人群，其他主要是个体私营商户约占30％。 通过销售人员反馈发现，2004年以前自建独院业主，经过五、六年甚至更长时间的居住，逐渐认识到商品房小区的优越性，并开始搬离；这些人群一般为县直中层或中高层领导人员，也有部分教师和乡镇领导人员，他们最初不看好原阳新城区发展、对房地产开发企业不放心、对商品房疑虑、自建房住着放心等因素开始扭转。 通过近一步的接触和观察，这批人新释放出来的居住需求非常明显，且表现得高端、庞大、值得把握。 客户户型选择 来访客户咨询户型比例为5％两房，50％三房，32％四房，8％别墅或复式，15％不明确或可替换。从这里也可以看出，需要大面积、复式甚至别墅的客户比例偏多。主要是因为客户群依赖感产生，对鑫源花园品牌的信赖更明显，期望鑫源花园升级产品出现。 客户楼层选择 来访客户的楼层选择上，5％选五楼，21％选四楼，25％选三楼，40％选二楼和一楼；其他9％为不明确或可选择。县城客户对楼层的偏爱没有太大变化，以低楼层为主的市场需求还是最主要的。 当时客户反馈的问题 鑫源花园无四房、楼层太高、地下室大、临街124平方的户型不合理等。鑫源花园四房售尽，部分客户通过引导购买别墅和三房，部分客户流失到其他项目成交。 媒体认知渠道 县城客户仍为项目的主力客群，但乡镇客户比例逐渐和县城接近，“老带新”成交比较明显，占阶段内成交量的35%；鑫源花园老客户重复购买的比例达5%，通过熟人介绍的成交客户比例达15%； 另外，因户外广告而认知的比例有6%，仅限于县城和周边乡镇客户； 派单、电视流字及短信为短效媒体，特定的活动及公示信息吸引5%的客户到访成交。 来访客群年龄 项目规划建议 物业形态：六层多层为主，电梯多层为辅，组团中心安排部分纯复式楼、花园洋房，中心景观区、北临路及其连接部位可规划11层小高层； 建筑采用坡屋顶，三段式外立面，色调以暖色调为主，下面为石材、中间为墙砖、上面为涂料； 社区配套包括幼儿园、会所、集中供暖、天然气； 建筑配置标准包括外墙外保温、全现浇板等； 建材选用标准采用高端品牌的中低端系列产品； 园林景观引入水系，处理以上组团式小水系，循环利用为主； 开发周期安排：一期推普通多层和复式，搭配别墅产品以提升项目形象（如容积率不允许别墅产品出现，则一期即推出部分电梯多层），建会所及样板示范区，会所前期作售楼中心使用；二期推普通多层和电梯多层，含幼儿园及部分商业配套；三期推普通多层、电梯多层、花园洋房和少量小高层产品试水；四期推所有剩余房源； 户型配比