泰古广场销售方案.docVIP

泰古广场营销方案 1、销售方式 针对1F至4F分别采用如下销售方式： 1F 返租销售 2F 分零销售 3F 租售并举或整体销售 4F 整体销售 说明： 1F由于单价太高，因此考虑划分为较小的铺位，降低总价；为有效控制经营期限与投资者返租期限不一致的矛盾，建议“先销售，后招租”的产权式销售方式。1F销售主要针对投资类客户，铺位划分的面积段主要集中在套内5—9㎡，对此类客户统一采用“购买后交由开发商统一招商，委托经营5年，并在5年期限内每年享受总铺款8%的回报”的政策，这样做的优点在于首先避免了铺位分散经营的混乱和无序，同时结合区域客户无暇经营，希望投资的愿望，以较低的购铺门槛吸引中小投资者购买。由于目前我市年返8%的项目已经很多见，因此可以采取购铺一次性返两年半租金，建议具体操作为客户签定认购合同，待银行贷款办理下来以后，返还租金租金给客户，剩余两年半租金则从第二年年中开始采取每月返还的方式进行。 2F目标客群主要为经营类客户，沿步行街两侧划分为套内120—200㎡的铺位，主要考虑由经营特色餐饮、西餐、咖啡、茶楼的商家购买。 3F 目标客群主要为古玩经营商家，主要采用先销售，后招租的方式。 4F二是整体由一家大型品牌餐饮收购。 2、价格策略 本项目由于业态组合较复杂，因此价格的制定应结合销售方式确定 （注：公摊为我司初步测算，具体公摊应由测绘院评估） 楼层 面积（㎡） 公摊率 建面售价（元/㎡） 套内售价（元/㎡） 租金（元/㎡·月） 售后总价（万元） 1F 5224 50% 15000 30000 120 7836 2F 4625 45% 12000 21818 80 5550 3F 3416 40% 9000 15000 65 3074.4 4F 1940 40% 6000 10000 40 1164 对于1F为弥补返租差额 （30000×0.08÷12=200，超过了120），采取价格提升的方法，因此，必须将售价提高到一定水平，通过获取更多的客户投资额和银行贷款用于弥补此资金缺口。 提升后的价格表为 楼层 面积（㎡） 公摊率 套内售价（元/㎡） 升后售价（元/㎡） 租金（元/㎡·月） 售后总价（万元） 1F 5224 50% 30000 38010 120 9928．212 此时，1F总销金额建面平均售价：19005，套内平均售价：38010 此时，我们以6㎡进行单铺计算： 铺面总价 年返租回报 每月返租回报 折合为每㎡返租回报 228060元 18244.8元/年 1520.4元/月 253.4元/月·㎡ 此时，每㎡租金差距为253.4－120=133.4元 返租5年，单铺租金差距累计为133.4×12×5×6=48024元 而此时单铺总价已经比价格升幅前多买了：228060－180000=48060元 即使在5年以内租金水平恒定为120元/月·㎡不增长的情况下，依靠此笔多销售的金额，亦可弥补资金缺口。 此时，我们再替客户算笔帐： 铺面总价 年返租回报 每月返租回报 首期付款 贷款总额 每月月供款 228060元元 18244.8元/年 1520.4元/月 92060元 13.6万 1493.55元/月 此时客户每月盈余为： 每月返租回报－每月月供款=1520.4元/月－1493.55元/月=26.85元/月 若一次性支付两年半租金，则实际首付为： 92060－18244.8×2.5 = 46448 此时对于客户，首付不到5万，即可认购首层铺面，因此具有一定的吸引力。 对于2F，比较集中的铺位总价为21818×120=2618160至21818×200=4363600，根据现场积累的客户情况来看，已经有3—5组客户具备此购买力，但是普遍反映价格偏高，因此建议给予购买大面积客户较大的优惠（9.2至9.5折）促进销售。 3F目前已经有来自成都的客户提出整体购买，从现场客户反映的情况来看，普遍反映出对古玩城未来经营的担忧，价格为第二考虑因素，因此在维持均价的情况下，通过较为优惠的政策出租/出售给龙头店带动整层的销售应该为开盘前的首选思路。 4F 目前亦有客户提出整体购买，中原建议应体现出与三楼的价格差异，理性定价，争取开盘前能够与更多有诚意购买的商家谈判。 特别说明：由于考虑到实施优惠政策后，仍须保持原定均价不变，故须在升幅价格中提升两个百分点，即为最终执行价格。如下： 楼层 一楼 二楼 三楼 四楼 销售价格 38786 22263 15306 10204 3、推售步骤 建议推售步骤为： 首期封藏1F部分商铺，并推出1F、2F、4F同时进行销售， 3F延后2星期推出市场。 原因如下： 1）本项目3F业态定位与其他楼层相比较差异较为明显，目标客户群较为单