淮北商业调研及标杆商业项目全案运作方案(NXPowerLite).pptVIP

淮北**广场项目操作方案 淮北城市简介 淮北市位于安徽省北部，地处华东地区腹地，苏、豫、皖三省交界处，居于二十多个大城市组成的淮海经济区中心位置，济南、郑州、合肥、南京均在方圆300—500公里范围内。 淮北市总面积2741平方公里，市辖三区一县(相山区、杜集区、烈山区和濉溪县)。人口212万，其中城镇人口80万左右。 淮北是中国能源基地、农副产品生产基地、纺织品出口基地、箔材加工基地和全国塌陷土地复垦示范区 大型集团：淮北矿业集团、大唐集团淮北发电厂、国安电力公司、口子酒业等 淮北城市近期建设规划（2006———2010） 2010年目标：城市人口75万人（现状59.67万人，不含濉溪县城） 建成区用地规模77.1平方公里（现状59.2平方公里） 城镇化率达62% 主城区范围：东至龙脊山；西至刘河沟；西南以濉溪县城的行政区划范围为界； 南至青龙山的山脊线；北至北外环路，面积约285平方公里。 空间布局：一个城市绿心（塌陷区大面积水面）；三个城市组团（相山、矿山集、烈山） 相山组团：完善组团内现有的老城区，向东、向南沿人民路和相山南路发展新城区，建设新城市中心，向西跨过新濉河，在202省道以西发展凤凰工业项目区，项目区以南作为远期工业发展备用地。 矿山集组团：在东外环以西沿东湖路两侧发展，以东开发龙湖工业项目区；北外环南侧部分建设为科教园区，部分预留为高新技术产业发展备用地。 烈山组团：在其西部以用地整理为主，扩大居住用地规模；东部向东沿合徐高速连线发展，在东外环和合徐高速公路连接线北部布置新蔡工业园，发展陶瓷、建材和化工工业。 空间景观格局：六湖珠连、五城相拥、两山（相山、龙脊山）环绕、城在山中、水在城中 城市景观系统：以人民路、东湖路、相阳路、南黎路东段、长山路等作为主要景观通道 城市形态结构将由“依山建城”向“依山傍水”转变 淮北市宏观经济分析 GDP及其增长速度 人均GDP及其增长速度 三产结构 固定资产投资额及其增长速度 社会消费品零售总额及其增长速度 人均可支配收入及其增长速度 人均消费支出及其增长速度 恩格尔系数 淮北市房地产市场走势分析 03年以前，淮北的房地产发展集中在老城区， 03年5月政府机关从原来的办公地址南迁至新的行政服务中心，为配合新城区的建设，政府通过廉价的土地供给，加大了商品住宅建设的力度。 02-03年，先后有浙江**房地产公司等六家外地房地产企业投资淮北市的房地产项目。 03年淮北市房地产投资增长的加速，06年住宅开发建设项目46个，其中重点开发建设项目22个，同时出现了淮北巨盘温哥华城（占地2818亩）、发现之旅、华佳梅苑。 04-06年，淮北住宅消费呈现层次化，房地产投资呈现多元化趋势，淮北房产由单一住宅地产向多元化地产发展。商务地产（天象大学城）、中心商务（万金世纪广场）、精装修房（帝景翰园）、精装修公寓（**文雅公寓）、别墅（奥斯卡春城）、学区房（温哥华城）等。 07年，淮北的楼盘将进入品质时代，中房的翡翠岛、慢城、帝景翰园三期、**湖畔御景等楼盘将淮北楼市品质推向一个新的台阶。 住宅市场产品特点分析 1、产品分布特点 淮北目前的房地产开发主要集中在四个区域，分别为淮海路、古城路、惠黎路周边、惠黎路与人民路之间、人民路与淮纺路之间及五马路区板块。 淮海路、古城路、惠黎路周边位于淮北的市中心区域，地价较高，加上该区开发改造时间较早，因此淮海路以内基本上无多层住宅楼盘出售；在售楼盘小高层、高层这种类型的商品住宅形式明显增多，主要分布淮海路，如淮北·鼎盛国际，名士花园，相山山脚下的惠泽山庄。 惠黎路与人民路之间，位于市区与淮海开发区的交汇处，拥有良好的地理位置、且学校比较多如长山路小学、海宫学校、市六中，不过火车站位于两马路之间，有铁路经过，噪音比较大，在售楼盘不多，蓝湖绿城，海容尚城、水墨丹青住宅都已经卖完，多层为主，小高层、高层为辅。 人民路与淮纺路之间，人民路中医院附近很有条件成为新城市一个比较集中的居住区。现代花园、清荷苑、宏发半岛、工行小区、二电厂小区、巴黎印象等等已经初见规模。人民路体育场周边也将是一个增长点。如发现之旅、帝景翰园、电信小区、相山庭院、黎苑小区等等。周边是市政府、体育公园、博物馆，再加上三个大型商贸区域——步行街、兆基和盛世，交通上又紧靠淮北的龙脉相山路，随着相山路的继续延伸，加上几个小区的陆续入驻，这里会是未来新淮北的绝对核心。 淮纺路位于淮海经济开发区，目前在售楼盘不多，除了奥斯卡春城外，另一个就是经济适用房南黎花园、周边的相关配套还处于空白。 2、产品层次及价位特点 淮北市目前在售楼盘均价区间为1