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百胜家想时代竞标方案目??录l 项目分析???????????????????…………………………………………????1???????????l 区域市场分析及小户型?????????…………………………………………??5l 项目定位?????????????????????…………………………………………??14l 项目营销建议?????????????????…………………………………………??21l 项目销售周期划分及入市策略???…………………………………………??25l 项目推广策略?????????????????…………………………………………??26项目分析案名建议：原案名??????百胜?.?家想时代建议更改????百胜??.?DIY?.?嘉享时代产品分析1、建筑为十八层高层建筑，两梯十四户,?户型建筑面积从42-80平方米左右,为典型的纯小户型公寓产品；2、区域内标志型建筑，线条俊郎雄伟，富有现代感生命气息；3、人性化的房型设计，室内空间设计不仅方正实用，动静分离，公共空间和私密空间分区，而且精巧设计提升房间实用价值，可上升到居住观念的更新换代；4、大部分户型均配备双阳台设计，别具匠心，可定位为花园视角；5、两栋塔楼无间距，依靠前后各6*10米的两个天井通风采光，6、高层建筑总存在绿化率不足的问题，本案也一样存在此方面不可避免的问题。表：户型套数、面积配比户型配比 一房48.36、38.61?42.31?m2??两房60．16、67．77?64．75、72．95??m2??三房80．29?m2 共计户数（面积） 280(424.4) 448（1071.7） 56(160.5) 784(1652.64)占总套数比例 35.7% 57．1% 7.2% ?100%占总面积比例 25.7 64.8% 9.5% ?100%综上表可知:l 60-70平方米的两房小户型套数占了总户数的57％，总销售面积占64.8％左右，所以确定我们的主力户型是60-70平米左右的两房。l 本案户型体现了“适合的才是最好的”——精巧实用，避免了大而无当，三房两厅80平米左右，两房70平米以内,非常适合商务人士或高级经理人的居所。l 本案得房率较低，房间实用率在69..25％左右，而近来小户型项目实用率大多在75％左右。l 本案有两种户型(E\H)为暗房，这将大大影响项目品质。由上可知:?本项目在产品上的缺陷集中在E、H两种户型；E型劣势：???1、除卧室天井采光，无采光通风房间，暗房多，?????????????2、布局上有所不合理，厨房排油烟、干湿分区等有明显问题;H型劣势：????1、通风采光均有明显不利之处，??????????????2、阳台受自家厨房和邻居厨房的油烟污染；表:E\H两种户型套数及面积分析? 总套数 总面积E?型 ???????112 ?????????271.1H?型 ???????112 ?????????169.24合计 ???????224 ?????????440.3占项目总比?(%) ???????28.6% ?????????26.6%故而本案必须考虑到如何解决占销售面积26%的户型成为滞销单位的策略，建议见营销建议。住宅市场分析及小户型分析一、住宅市场概况武汉楼市在经历了前几年的“住宅郊区化”浪潮之后，从2003年起，房地产开发的重心逐渐向城区转移。2003年以前，位于武汉市郊的“三区五片”的住宅开发量和销售量占据了全市总量的60％以上，但是进入2003年，更多的是市中心的楼盘开始唱主角。1、 旧城改造力度加大推动城区项目开发2003年旧城改造29片，8276亩，同比增长292.7%；拆迁260万平方米，同比增长34.72%；拆迁户数为24433户，同比增加11413户，拆迁购买存量房占六成。由于加大旧城改造力度，城市中心土地供应量明显多于去年，市区中高档商品房项目层出不穷，加之原有的项目，在全市商品房开发总量中的比重逐渐加大，达65%，由此带动了城市中心楼盘的畅销，也带动了全市商品房价格的上涨。既“福星城市花园”这样的市区大盘出现之后，预计今明两年将涌现更多建筑面积超过10万方的市区大盘。2、 城区地价节节攀升拉动市区项目价格上涨自2002年武汉土地市场开始全面集中挂牌交易以来，武汉土地价格就一路飙升。2003年是武汉土地市场日益规范，全年共挂牌土地43宗，成交35宗，面积达1964818.64平方米，总规划建筑面积达3635693.97平方米，成交金额41.0245亿元。通常土地价格的上涨会在此后的2－3年内直接作用于房价。受节节攀升的楼面地价影响，预计03年土地的涨幅将在05前后通过房价的进一步涨幅显现出来。3、 城区高层销售情况开始回暖2003年以来，武汉房价进入一个前所未有的快速上升期（