苏州联丰购物广场策划方案.pptVIP

苏州联丰购物广场策划执行大纲 方案说明 方案导读 本方案旨在通过对项目条件解读，结合苏州楼市发展趋势、竞争项目分析，运用塑造项目自身产品营造、个性确立、销售控制和功能整合延展的方法，对本项目的市场策划和销售控制的各个环节进行剖析，从而完成关于本项目销售过程中的各项工作的初步执行安排。 动态平衡开发商销售速度和利益最大化是本方案的基本立足点。 确定项目清晰形象、完善项目可持续发展的各项内因、树立项目在区域竞争中的独立个性、培养客户对开发商项目发展意图的忠实度是本方案追逐的目标。 本方案为项目执行的总纲型文件，比较多的观点和操作过程均为结论性文件，支撑这类文件有大量专项报告，可按开发商要求进行提供，同时方案的大部分内容仍需在操作时进一步落实。 苏州联丰购物广场项目位于苏州工业园区二、三期规划发展的中心商业区， 周边现状相对人气不足，而本项目作为纯商业项目的运作，需克服不利条件强化概念宣传，从而给予投资者应有的信心。认识自我，清晰项目操作思路成为营销策划的基本要旨 项目解读、市场认识 项目解读 优势 位置上位于苏州工业园区二、三期发展规划中的商业中心区域，依托高速成长的园区商业发展规模，极具商业发展潜力，使项目发展具备了良好区域口碑。 项目周边的交通十分便捷，南面相邻苏州机场路，符合项目将来发展业态的交通要求，且周边环境优越，有利于营造相对封闭的区域商业中心。 项目周边业已成型的高尚住宅群和工业园区大量的外籍高收入人群为商业存活和发展奠定了终端消费基础，有利于为项目营销打造吸引人的卖点。 从目前的专业机构选择方式上，开发商具有良好的市场意识，在前期的建筑产品规划设计和营销推广实行市场化运作，大大减轻了后期销售时由于前期设计的缺憾所造成的阻力。 劣势 苏州商业用房价格相对住宅偏低，本项目位于商业尚未成型地段，而对于相对比较偏僻的现状，在项目推广上，吸引人气上压力较大。 项目所处区域周边大多数住宅为原居民的回迁房，居民消费倾向的引导和园区其他目标消费群体的引入具有一定难度。 项目一次性投入较大，成本高企，形成项目的售价将大大超出目前市场可接受的范围，在保持销售和资金回笼速度的前提下，销售价格的攀升将勉励巨大的压力。 开发商缺乏房地产开发的经验，不具备熟悉地产开发流程的工作班子，尤其是开发地产领域的高端－商业地产，更加需要双方合作上的无缝沟通。 项目解读 机会 项目各种建设条件已经具备，后续开发进入实际操作阶段，可大大加快项目建设进度，有利于工程进度和销售进度的相互协调。 形象确立容易实施 高压线改造 项目工地包装 现场售楼处及样板间的建设 城市缺乏同类可售项目，对于苏州本地已经逐步走热的地产投资市场，尤其是对于商业地产投资的需求已经进入一个快速增长的阶段。 差异化的市场定位和专业市场营运商进入，通过专业的形象包装和推广控制，基于科学的市场调查和分析的基础上，给予明确的项目市场定位，从而确保了项目细分市场的准确性。 威胁 临近项目－F城的竞争能力较强，项目只租不售，而且具有政府背景支持，形成商业气氛速度相对较快，给予项目的后期招商带来较大的压力。 对项目发展的总体构思和后续发展方向和目的不明确。 开发商与营销商配合的默契度以及对项目发展前期市场认识的深入化和项目概念营造、操作流畅性的磨合周期较短。 开发商对营销推广的费用投入顾虑较大，可能会导致项目推广进程的拖滞，从而影响整个营销过程的进度。 市场状况 苏州房地产趋势 随着苏州市宏观经济形式的看好和城市建设的进一步发展，商业用房开发量和投资量剧增，越来越多的人意识到房地产增值保值的作用，吸引吸引了本地有条件的市民投资房地产。 同时外地厂商也纷纷看好苏州城市发展所蕴含的巨大商机，千方百计抢先购买下繁华地段或有增值潜力地段的商业经营用房。 2002年，市区非住宅商品房转让登记2876处，面积达到49.47万平方米，成交金额达到16.74亿元，其中中心城区非住宅商品房转让登记1512处，成交面积25.41万平方米，成交金额11.46亿元，分别比前一年飚升35.73％、57.14％和70.03％，成交量空前。 市场状况 区域地产发展态势 应该说园区经济的快速发展、旧城改造计划的启动和随之而来的外来高收入人群的大量涌入为中高档住宅的兴起创造了良好的外部环境，而与此相配套和顺应苏州旅游产业发展工业园区地产的发展将会进入一个快速增长期。 另外，由于老城区现有古城格局的局限性，商业物业投资市场上可售或者是可转让获利能力高的商业物业匮乏，使投资者的目光必然转向园区具有前瞻性投资物业上。 市场策划构思依据对销售执行案的产生源自对项目各方面构成的思考降低风险和强化卖点都是增加成功的保障 卖点及风险分析 项目发展战略构思：