西蒙：美国零售商业地产之王.docVIP

西蒙：零售商业地产之王与美国的零售物业 imeigu 王钦 对于绝大多数中国人来说，Simon，多半是个陌生的名字。 你也许去过大悦城，知道万象城，逛过华润万家，在万达广场看过电影……但是西蒙？不知道，是做什么的？ 那你曾经去过美国shopping么？如果有，那你一定去过西蒙。 西蒙地产集团（Simon Property Group，纽约证券交易所代码“SPG”），是全美最大的商业地产运营商和北美最大的零售地产上市公司，并拥有北美地区公开发售的最大的商业地产信托基金(REITs)。西蒙是标准普尔500指数成分股之一，2010年底市值约300亿美元，超过美国前五名零售地产公司中另外四家公司的总和。2010年，西蒙集团营业收入约40亿美元，净利润7.5亿美元。 西蒙是美国零售商业地产之王，它旗下拥有全美最多的购物中心、品牌折扣店，其中大多数位于北美地区人口最多的75个城市，旗下的购物中心每年大约要接待22亿人次顾客。在美国为人津津乐道的顶级购物中心中，有许多也收入在西蒙旗下，如纽约的Woodbury Outlets、长岛的罗斯福购物中心、阿灵顿的时尚中心等。 西蒙集团目前总部位于印第安纳州的Indianapolis，业务范围覆盖北美、欧洲及亚洲地区，核心业务包括商业地产投资、开发、出租及物业管理。 截至2010年12月31日，西蒙集团在全球拥有和管理393处物业、2.6亿平方英尺（大约2450万m2）的可租赁面积（gross leasable area，简称GLA）。这些物业的主要形式包括：地区性购物广场（Regional Malls）、高级工厂直销中心（Premium Outlet Centers，国内有翻译为名品折扣购物中心）、社区生活中心（Community/Lifestyle Centers）、大都会区购物中心（Mills，有翻译为高级摩尔）和其他国际性物业（International Properties）等。 为了加深对这个数据的印象，可以与以下数据作比较：国内万达广场万千百货的营业面积通常在3万m2左右，沃尔玛和家乐福大型卖场的营业面积通常为1-2万m2。一个万达广场用于零售、餐饮、娱乐及附属公共区域的建筑面积约为10万m2，其中，可租赁面积还要排除掉公共和辅助区域。 在美国，西蒙集团在41个州及波多黎各地区持有和管理338处运营中的物业，其中包括161个地区性购物广场，58处高级工厂直销中心，66处社区生活中心，另外还有2007年收购米尔斯公司获得的36处物业，以及17处其他商业中心或直销中心。从米尔斯收购的36处物业中，包括16家Mills（大都会区购物中心）、16家地区性购物广场和4家社区商业中心。这些物业包含合计约2.505亿平方英尺的总可租赁面积，其中西蒙自己拥有约1.595亿平方英尺，约合1482万平方米。2010年，这些物业的零售销售总额估计约为620亿美元。 全球范围内，西蒙集团还持有或管理位于意大利的45个欧洲商业中心、日本的8家Premium Outlets，墨西哥的一家Premium Outlets和韩国的一家Premium Outlets。总计可租赁面积为1310.94万平方英尺。2010年7月15日，西蒙集团出售了其与合作伙伴共同拥有的Simon Ivanhoe的权益，该合资公司拥有位于法国和波兰的7家商业中心。 地区性购物广场（Regional Malls） 地区性购物广场一般包含一个传统的百货主力店，或者几个主力店和大型零售店的组合，以及多个较小的与主力店相连通的小型商店。此外还有一些附属的独立商店和餐厅等，通常位于沿停车场的周边。 截止2010年12月31日，西蒙拥有161个地区性购物广场。地区性购物广场通常是位于城市近郊区、附带大型室外停车场、封闭性的、单层多入口的独栋商业建筑，可租赁面积大致为40万到240万平方英尺（约为3.7万m2—22.3万m2）。 西蒙的地区性购物广场包含总数超过18,300个店中店，其中包括709家主力店（anchors，有翻译为锚店），其中大多是全国性的大型零售商。这意味着平均每家地区性购物广场包含3到5家主力店和超过100家独立店铺。 从这个纯粹文字的描述上，对西蒙地区性购物广场这种模式可能缺乏直观的印象，因此我们以Tippecanoe Mall为例，提供一个实例来说明。 Tippecanoe（蒂帕卡努）是美国印第安纳州的一个县（或译郡，是美国地方政府架构中较多的依赖地域划分、而政治权力较弱化的一级区划，一般一个州会划分为若干个郡，从地理上来讲，类似于中国的地级市），最大的城市是拉斐特（Lafayette），位于印第安纳州首府印第安纳波利斯西北约60英里，人口约6.7万。著名的普渡大学（Purdue Univ）位于该县的西拉法叶市，与拉斐特市仅一河之