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东莞市银湖篁村项目 发展战略报告 中管网房地产频道 市场调研 东莞宏观经济分析 深圳市和广州大盘调研 东莞市房地产市场调研 投资环境 城市发展 房地产业发展 开发战略研究 房地产产品研究 房地产产品研究 消费者调查 市区房地产业发展阶段 社区主题 社区命名 社区总战略 社区阶段策略 社区规划原则 地块SWOT分析 发展商企业资源分析 报告形成技术思路 目 录 一、东莞房地产开发外部环境分析 （1）项目简介 （2）东莞市投资环境分析 二、东莞市区房地产市场发展现状分析 （1）东莞市区在售楼盘分析 （2）东莞房地产市场现状评价 （3）东莞市区消费群体特征 三、地块SWOT分析 四、社区发展总战略 （1）社区主题 （2）社区命名 （3）社区意象—体现社区主题 （4）社区开发总战略 （5）社区开发阶段策略 五、社区规划指引 （1）社区规划理念 （2）总体布局 （3）功能连接 （4）公共开放空间体系 （5）功能边缘空间 （6）交通组织 （7）分区配套的设置和规模 （8）社区形象标识系统 （9）分区规划技术指标 （10）社区总体规划示意图 附件一：广州、深圳大规模社区发展分析 附件二：TOWNHOUSE优势分析和品种细分 附件三：东莞市区消费者调查 一、东莞房地产开发外部环境分析 （1）项目简介 1、地理位置 2、对外交通 3、项目现状 （2）东莞市投资环境分析 1、东莞市区城市建设现状与规划发展方向 小结： 东城区、篁村区已成为东莞置业者的集中置业区域， 在自然景观资源的比较上，尽管篁村稍逊于东城区，但 在交通及投资潜力方面，篁村区明显高于东城区。 城市新区规划的落实将使银湖项目成为典型的城市中央居住区。 在银湖项目中，因缺乏燃气接入、智能化宽频网络等市 政基础设施方面将处于竞争劣势。 2、政策环境 小结：东莞市经营性土地出让或转让目前处于市场化初期，与之并存的是早期诸多的协议用地隐于市场中，东莞老城区内存在大量的私房，且东莞大部分私房可以直接上市流通，直接冲击二手商品房市场，东莞市区内仅有极少量服务于二手房交易的中介公司存在，加上政府目前尚未采取措施以活跃二手房买卖，故而东莞市区内三级市场极为清淡。此类因素，很大程度上制约了东莞市区一手楼市场的发展。同时造成政府的旧城改造将受到阻碍，也将为政府致力于新区建设形成促进因素。 3、东莞城市发展和房地产发展评价 小结：东莞经济处于高速发展阶段，东莞居民的消费信心极强，为东莞房地产业的发展提供了强有力的支持。从发展阶段来说东莞已跨入质量与数量并重阶段。在此阶段消费者的特点是：一方面对住房的面积和住所的便利程度有了更高的要求，另一方面更加追求住宅的景观、自然环境、社区文化和由住宅所带来的诸如身份、地位等其他附加的价值。 。 4、产业结构和产业分布 小结：东莞市的产业结构决定了东莞市区商品房购买的主力群 体呈现两极分化特征，东莞市工业企业管理人员目前基本 上居住在离工作地点较近的出租房或工厂本身提供的宿舍， 少量的高层管理人员居住在东莞市区别墅。中间层（如工业 企业中高层业务管理人员或技术骨干和从事技术密集型的第 三产业的公司白领阶层）将难以成为置业主流。如需吸引工 业企业管理层置业，解决交通和强化置业东莞的观念将成为 首要因素。 5、东莞市区及周边镇的人口结构 小结：外来人口数量远远大过本地人口，但本地人口收入又远 远超过外地人。目前东莞市区商品房的消费群体是以本地人 为绝对主导，约占80%，伴随东莞市产业结构的进一步调整和优化，以及经济的快速发展，数量占大多