东银广场策划书9-13.docVIP

一 期 呈送：广州市东银房地产有限公司 撰写： 日期：2002年9月12日 目 录 一、前言 二、广州市房地产市场分析 2.1广州市住宅市场分析 2.2海珠区住宅市场分析 2.3区域竞争对手分析 三、项目的基本资料理解及优劣分析 3.1项目基本资料理解 3.2项目优劣势分析 四、项目市场定位 4.1地理因素 4.2地域因素 4.3市场需求 4.4自身素质 五、价格建议 5.1定价依据 5.2建议售价 5.3定价策略 5.4付款方式 六、项目的整体规划及包装建议 6.1售楼部选址 6.2样板层的建立 6.3立体绿化先行 6.4部分户型间隔修改建议 6.5休闲活动中心 6.6装修标准 6.7免一定年期管理费 6.8住宅建筑设计建议 6.9小区内部环境建议 七、其他建议 7.1保安设施建议 7.2小区智能化的建议 7.3使用“互联网”顶端盒上网 7.4物业管理公司建议 八、销售计划安排及开售时间 8.1销售计划安排 8.2开售时间 8.3试销期销售建议 九、媒体宣传策略 9.1总体宣传推广 9.2主要宣传媒体 9.3报纸广告为重点 9.4单张广告为辅 十、百富诚对本项目代理之运作模式 10.1成立项目专案组 十一、结语 十二、附件 附件一：平面间隔修改建议（图） 附件二：豪华装修材料及设备 附件三：创意装修材料及设备 附件四：《东银广场独家销售代理合同》 一、前言 日前，经与贵司的初步接触， 了解到一些有关本项目的基本现状。敝司根据贵司提供的部分资料，结合敝司多年专业的房地产策划代理经验，撰写成此份初步策划建议书，以期为贵项目之顺利发展提供有效建议。 同时，敝司亦衷心希望能与贵司建立进一步的合作关系，并为贵司新开发项目下一步推广的销售奠定坚实的基础，最终以贵项目达到最理想的销售为目标。 二、广州市房地产市场分析 2.1广州市住宅市场分析 2.1.1广州市商品住宅供求关系分析 1997年以来，市区预售商品住宅批出量波动幅度较大。1998年，由于楼市成交保持上升趋势，集团购房明显增加使发展商信心增加，发展商加快项目动工速度，使得当年的预售批出量比97年增长43％，是近年罕见的增幅。到1999年之后，商品住宅预售批出量逐渐放缓，99年比98年同期减小21.4％，而2000年比99年减少6.95％，2001年原八区批准预售量比2000年更是大幅减少23.8%，其主要原因是从1999年初起广州市国土房管局按有关规定对预售项目进行严格审批，使市场供应量明显减少。 图1：各年批准预售量与登记成交量比较 资料来源：广州市房地产信息中心 在登记成交量方面，因受实施住房货币化分配，结束实物分房政策，集团购房大幅减少的影响，1998年登记成交量出现