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人口及产业分布与地价之关系 －以苗栗县为例 陈斌山( 谢静琪(( .tw/_mysite.resources/EventData/e950915a_doc1/11.doc 提 要 本文尝试从县（市）行政区域的角度，探讨人口及产业特性与地价之关系，运用复回归分析方法建立地价模型，并利用迭图分析呈现研究结果。从苗栗县之实证分析中验证，人口密度及产业场所家数确实为各乡（镇、市）一般正常交易价格的形成因素；而人口密度、产业场所家数、产业员工人数及产业生产总额等四个变量为公告土地现值的重要解释变量。因而建议台湾地区其它各县（市）政府，亦应检视人口及产业特性分布与地价间之关系，以建立公告土地现值之合理性。 壹、前言 随着经济的快速发展，人们对于土地的利用与需求亦日渐增加，土地利用价值的发生与决定来自于人们对土地的竞用，由于土地具有不可增加性、不可移动性及异质性等特性，使得土地市场上产生需求大于供给的情况，造成土地价格的变动且不易掌控，但地价与民众之权益、国家税收、公共设施的兴建及土地开发政策等又有非常密切之关系，因此土地价格的求取显得格外重要。 现行政府部门土地估价作业过程中，由于土地笔数众多，但地价查估人员有限的情况下，以人工方式进行估价作业，对估价人员来说工作负担繁重。此外地价查估人员所需搜集之相关图表相当多且复杂，而且为了划分不同地价区段，查估人员需考虑的地价影响因素非常多，最后在进行区段的划分时，需要依据查估人员的经验来进行，过程中往往参杂了查估人员的主观意识，使得地价区段划分之合理性与客观性倍受质疑。 本文主要的目的即藉由统计技术来分析苗栗县各乡（镇、市）人口及产业分布与地价之关系，但对于空间关系之全盘掌握较为困难，所以配合地理信息系统之迭图分析功能，进一步掌握各乡（镇、市）间人口及产业分布与地价的关系，作为订定地价之参考依据，促使各乡（镇、市）间地价趋于合理。 影响地价之因素可分为一般因素、区域因素及个别因素等三大项，其中一般因素又可分为自然因素、行政因素、政治因素、社会因素及经济因素，而人口属于社会因素，产业则属于经济因素，两者都是影响地价的重要因素。另形成土地价格之原则，可分为需要与供给原则、变动原则、替代原则、最有效使用原则、均衡原则、收益递增递减原则、收益分配原则、贡献原则、适合原则、竞争原则、预测原则及外部性原则等十二项。目前国内以实证研究探讨地价课题的文献相当丰富，但针对人口及产业分布与地价关系的文献却很有限。因此，本文主题针对人口及产业分布与地价之间的关系进行探讨。 贰、文献回顾 本文主要在探讨苗栗县各乡（镇、市）人口及产业分布与地价之关系，因此本段前半部份将先探讨地价影响因素，随即再探讨地价是否会受到人口及产业分布影响，最后本段的后半部份再针对衡量人口及产业分布与地价关系分析方法之相关文献进行探讨，以归纳出本文探讨人口及产业与地价之理论与观点以及分析指标与方法作为实证分析之基础。 一、地价影响因素与相关实证之依据 人口及产业均属于影响地价的一般因素，此等因素的影响并非全国一致，对于各种土地的影响亦非同等或相同程度，但对同一种土地或同一地区土地的影响却具有类似的趋势，一般因素的掌握对土地估价的实施，难免具有抽象观念的感觉，故未受到应有的重视，但倘若缺乏人口及产业分布的掌握，势必降低估价的准确性，妨碍估价作业的正确进行。是以；一般因素中人口及产业分布与地价的关系，为本文探讨的重点。 （一）形成土地价格原则 形成土地价格之各项原则，可分为需要与供给原则、变动原则、替代原则、最有效使用原则、均衡原则、收益递增递减原则、收益分配原则、贡献原则、适合原则、竞争原则、预测原则及外部性原则等十二项，与本文相关部份原则有供给与需求原则、竞争原则及变动原则。 （二）影响区段地价之因素 公告土地现值依平均地权条例第四十六条及地价调查估计规则相关规定，采区段地价估价方式，由地政机关派员实地勘查，以乡（镇、市、区）为单位，将地价相近、地段相连、情况相同或相近之土地划为同一地价区段。即同一区段内土地同构型高，不同区段土地则具异质性，影响区段地价之因素，包括土地使用管制、交通运输、自然条件、土地改良、公共建设、特殊设施、工商活动、房屋建筑现况、土地利用现况、发展趋势及其它影响因素之数据等。 （三）人口分布对地价之影响 为了解人口分布影响地价较显著的因素有那些，就国内有关土地或不动产价格之研究加以归纳分析后，发现其研究主题和内容各有不同，有利用复回归模型求取各变量和地价或不动产价格关系者；也有利用已知地价或不动产价格求其特征价格函数者；或针对交通建设、容积管制等对地价或不动产价格之影响；综合归纳研究结果，以所得、都市成长、人口数、人口密度为国内研究证实较显著之地价变动因素。另外人口分布与人口成长率、户数及户量、出生数及粗出生率、死亡