公务员小区工程方案.docVIP

第四节 物业管理区域内共用设施设备的维修养护管理方案 公共设施设备和房屋本体的维修养护是和风?江岸公寓物业管理的重要内容。珠江物业在物业管理实践中，十分注重这项工作，充分发挥工程机电公司等总公司下属专业化公司的优势，积累了丰富的公共设施房屋养护经验，既保障了广大业主的利益，也树立了良好的企业信誉。和风?江岸公寓的公共设施及房屋修缮管理工作中，我们确立了“科学管理、管养合一”的方针，制订合理的养护计划，建立和健全服务制度，切实做到以业主利益为重，为住户服务。在专用基金的使用管理上，我们依据海南的有关规定，结合和风?江岸公寓实际情况，坚持“取之于民、用之于民、专款专用、专人负责”的原则，实行公共维修基金项目负责制，即由客服中心主任负责，定期向业主汇报执行情况，使两项专用基金发挥最大效用，保障房屋始终完好如新，达到保值、增值的目的，实现住户满意、社会满意、企业满意。 一、专业化管理 和风?江岸公寓作为大型高档商住区，大中型设备较多，可以预见，和风?江岸公寓的设备管理将是一项重要的基础管理工作，在总结珠江物业设备管理的成功经验的基础上，我们将实施专业化的科学管理。 1、充分发挥我机电公司专业化优势，建立技术为本、强化监控的指导管理方式。 2、全面导入质量保证体系，建立严密的制度，控制设备运行、检查和维修各环节，实现规范化管理。 3、建立完备的设备账册，设备技术档案，设立设备管理卡，执行设备责任人制度。 二、设备运行操作 楼宇中有些设备或设备系统长期处于运行工作状态，可根据需要在这些地方安排值班人员，对设备运行状况进行监控。在适当时间对某些设备作启动或停止操作以及调整设备运行参数，抄录运行数据，对设备进行巡视检查及清洁擦拭、润滑。 设备运行操作人员必须持证上岗，各主要设备的运行操作人员全应经过培训，熟悉所管理的设备性能、特点和设备操作规程，考核合格后发给相应设备操作证才能上岗操作。配电站运行电工、电梯工等特殊工种还应持有政府劳动安全主管机关颁发的特殊工种安全操作许可证。 三、设备保养 楼宇设备通常采取二级保养制度，既日常保养加定期保养。 1、日常保养 日常保养由运行操作工作人员进行，主要内容是对设备进行擦拭、润滑及检查游标、油位、压力表、温度表、指示信号、保险装置是否正常，注意设备运行情况有无异常，清洁整理设备机房等。 日常保养要求做到： （1）严格按规程和技术要求使用设备，做好巡回检查； （2）设备活动部件润滑良好，按规定加油； （3）设备机房整洁干净，无积灰、油污、水渍、蛛网等； （4）安全防护装置安全可靠； （5）设备工作指示信号正常； （6）机房内工、量、用具及附件摆放整齐； （7）发现设备运行状态有异常变化及时报告并记录。 2、定期保养 定期保养由维修技工进行。设备运行到一定时间，其技术状况将会发生变化，根据定期保养制度规定，此时应进行定期保养。具体保养项目由各种设备的保养制度具体确定。 1） 定期保养主要内容 ? 按规定分解设备，进行检查、清洗、清扫、更换易损件； ? 根据油质或规定周期换油； ? 检查安全防护装置，进行调整、试验； ? 清除设备运动部件和表面的油污、锈迹等； ? 检查润滑和冷却装置； ? 检查电气和控制装置功能； ? 做保养记录。 2） 定期保养要求 ? 应按设备实际技术状况确定实施保养的时间； 保养应尽量减少对客户的影响，必须停机进行的，宜安排在运行低谷或休息日进行，数 台设备并列情况可轮流间歇进行； ? 消除设备故障或隐患，保证功能正常、运转可靠，符合使用要求； ? 完整、准确的做好保养记录； ? 保养完成后，设备管理单位要组织检查验收。 四、设备维修 设备的维修方法可分两类，一类是预防维修；另一类是故障维修。 1.预防维修 预防维修是指在发生故障前，预先对其劣化和缺陷部件进行维护和修理，防止因不良程度加重和范围扩大造成故障而引起重大损失。预防维修常用于重要设备或设备系统。 预防维修的主要形式是维护保养和计划检修，具体实施通常是根据维护保养和检修制度按一定间隔周期进行。制度中的周期、项目、范围可参考设备生产厂商的维修指导资料，结合本楼宇设备具体情况制订。单制度规定并非是绝对标准，执行中还应根据不同的设备运行环境条件、负荷程度、设备和部件的质量情况及设备现实技术状况做相应调整。 对某台（套）设备的预防维修实施前要根据维修计划规定的项目、范围对该设备进行修前检查，作好正式停机分解检修的准备，其主要内容如下： 1） 确定停机检修的起、止时间； 2） 组织检修队伍及必要时的后备支援人员； 3） 备齐拆卸、分解、检查、安装、调试所需的机械、仪器、量具、工具； 4） 备齐需更换或可能更换的零件； 5） 备齐临时加工件所需原材料及加工手段； 6） 备齐检修中所需的清洗、擦拭、润滑、填充等资料。 2.故障维修 故障维