关于价格定价.docVIP

价格定位主要是以形成租售价目表为目的，以价格来衡量物业在置业者心中的价值地位。与价格定位相关的概念主要有，总体均价，分栋分区均价、租售分期均价、垂直差价、平面差价、折扣价、策略调整价、成本价、实际成交价等 价格定位的原则： 体现物业的价值一份优秀的价目表应该是永远坚持“一房一价”的价值分析 反映市场的供求，这就是说明价格体系的制定要根据市场环境的动态而变化，灵活掌握定价的范围。 步骤：制定目标物业的总体均价—制定分栋均价—制定垂直和平面价—形成价目表—特别物业单位调整—制定折扣方案 我们下面价格三种定价方法：关于建议开发商价格定位的。 （一）市场预测法定价 市场预测的方法有很多，通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法， 下面着重介绍运用回归分析法进行市场预测。属于因果关系法的一种类型。 他的适用范围是你投资地区的房地产市场某种物业类型价格的时间数列逐年变化法制相同，发展比较平稳，那么它的发展趋势可以用直线来模拟，通过建立回归线性方程来求解其未来的市场价格 Y=a+Bx X代表变量，代表时间。 Y是因变量，代表不同时间相应的价格 a、b未知的常数，通常以历史数据为准 其中a=∑Y-b∑X/N b=N∑XY-∑X∑Y/N∑X2 -（∑X）2 其中N代表的是时间序列的项数。 某地区2003-2006年隔年的变化情况统计数据 时间（年） 2003 2004 2005 2006 2007 2008 价格（元/平米） 80 83 89 92 97 100 欲求2010年房地产的价格 为了便于计算，将时间序列自2003-2008设为-5，-3，-1，1，3，5，六个数字，则2010对应的数字为9 如果咱们只知道奇数年的价格，比如说我们只知道2003-2007年的价格，进而求取2010年的价格，为了便于计算我们只能将时间序列设为-4，-2，0，2，4，那么2010年就是7， 根据上面的公式，我们可以得出一下表格 年份 X Y XY X2 2003 -5 80 -400 25 2004 -3 83 -249 9 2005 -1 89 -89 1 2006 1 92 92 1 2007 3 97 291 9 2008 5 100 500 25 合计 0 541 145 70 当N=6时， b=N∑XY-∑X∑Y/N∑X2 -（∑X）2 =2.07 a=∑Y-b∑X/N = 90.17 所以Y=90.17+2.07X 在将X=9代入公式得到 Y=90.17+2.07X=90.17+2.07*9=108.80 （二）市场比较法定价 根据同类物业市场价格，结合物业综合因素，通过比较验证物业价值的定价方法。 （1）由于目前所知项目信息较少，无法较精确的了解项目的开发投资、利润等情况，我们仅结合项目现有情况，本着科学、合理的原则，我们将采用市场比较法对项目整体均价进行测算。 即通过市场调查，选择几个与本项目相类似的房地产作为参照对象，在参照对象价格已知的情况下，对参照对象已知的系数进行必要的修正，从而求得本项目的价格。 （2）项目价格分析已市场为导向，与可比实例的分析结果为： 这种方法的弊端是认为因素占的比重比较大。 方法一。 本项目 佰盛国际 沃豪星城 华海商务中心 华侨大厦 百世开利 权重比例 价格 3900 4680 4000 4500 5500 地理位置 11% 10% 10% 10% 11% 12% 15% 交通状况 11% 11% 10% 10% 11% 12% 15% 建筑规模 3% 2% 4% 2% 2% 3% 5% 建筑年代 4% 3% 3% 3% 4% 3% 5% 户型设计 7% 6% 8% 6% 7% 8% 10% 景观园林 8% 6% 7% 6% 6% 8% 10%^ 装修状况 10% 8% 8% 8% 8% 8% 15% 设施配套 12% 10% 11% 10% 10% 11% 15% 物业管理 4% 4% 4% 3% 3% 4% 5% 车位情况 4% 3% 3% 3% 4% 4% 5% 75% 62% 67% 63% 66% 73% 100% 【3900*（75%/62%）+4680*（75%/67%）+4000*（75%/63%）+4500*（75%/66%）+5500*（75%/73%）】/5 =（4717+5238+4761+5113+5650）/5= 5095 元/平米 方法二。 第一： 根据二手房的市场比较法我们可以用来评估项目的价格，与方法一类似，这种方法显得更加专业。对于开发知识较少的开发商来说，显得我们更加专业。 第一步：找出可比实例的相关建筑因素。 第二步：通过本项目与可比实例的比较