吴 江市平望地产项目规划设计案.docVIP

吴江平望地产项目规划设计建议案（产品策划方案初稿） 本文案支持数据及指标来源于前期市调1-2部分和当地相关政策规范 整体规划设计 规划原则 在考虑控制风险和保证利润最大化的同时，根据地块现状最合理的规划原则应该是从地块现有价值最低的位置考虑我们的一期投放产品源（以保证低开高走的前期低开产品的利润源），同时还必须考虑一期相关配套的公示性（例如：样板景观、会所售楼接待中心） 建筑形态方面 把握前期市调1-2部分理论分析，本地块可以包容以下几种不同形态的产品 多层（层高要求以江苏省相关技术规范为准）产品：本产品在保证一定的容积率的前提下将会成为本地块最大的产品源。因此在产品品质方面应区别于普通多层产品，其主要表现为外立面、进户单元大堂等。） 花园洋房：作为本地块最具竞争力的产品源，其着重表现在建筑风格方面。 小高层：作为保证容积率的产品源，而且市场也存在一定量的消费需求，其主要重点应表现在户型结构和外立面方面。 联排、叠拼以及独立别墅：作为本地块的品质提升性支持产品，其主要重点应表现在产品建筑优势特征方面。 容积率要求 根据组团分期容积率的配比来决定正日容积率水平，本地块综合容积率指标为大于或等于1.45。对于建筑密度而言，其主要参考标准不同建筑形态的相关政府规范和要求为准。 建筑布局的要求 半围合式布局。由于本地块开发周期较长，而且也为了区别本地区传统的行列式布局，我们建议本次快建筑布局以半围合式布局为知道思想，同时也保证不同开发周期的独立性。 对多层与部分花园洋房进行组团式围合，每个组团以150-200户的容量进行围合，围合程度应以本地居住习惯前提下考虑。小高层在花园洋房与多层之间根据配比量进行分组团或集中考虑。别墅类产品应形成相对独立的布局要求。 在半围合式布局的指导思想下应考虑每一户产品的均好性。 项目分期开发的要求 在后期开发中可能面临建筑形态、布局以及景观等方面的调整。所以在整体规划设计方案中必须对后期规划开发区域预留一定的调整空间，也就是说在前期整体规划中对中后期开发有2种以上规划方案调整确保与市场的兼容性。 项目一期规划： 项目一期建筑面积在5万方左右应是可能的，规划在本地块价值区间最弱的位置，主要由多层产品源构成可以适当考虑部分花园洋房。在一期规划中不考虑幼儿园、运动设施等社区内部配套，保证一定的投入产出率。 同时应考虑会所和样板景观的规划（前期作为售楼接待中心用）位置的保证本项目后期吸引力。 建筑形态和户型配比要求 吴江市在售楼盘建筑形态与户型配比 区域 楼盘名称 建筑形态 户型配比 平望 百盛花园 多层、联排别墅 两房80-110㎡，约占30% 三房120-150㎡，约占60% 联排别墅200㎡左右，约占10% 梅新苑小区 6栋4+1多层 两房107-108㎡，48套，占67% 三房140㎡，24套，占33% 豪门府邸 独立别墅 独立别墅402-724㎡ 通运花园 5+1多层 三房121-141㎡，占98% 两代居256㎡，占2% 盛泽 锦绣家园 1栋6楼多层，5栋13楼小高层 公寓：72㎡，约占20%，两房：102㎡，约占20%，三房：112-134㎡ ，约占60% 东方家园 9栋小高层，19栋多层 两房 盛泽广场（湖滨花园） 高层25+1共3栋 三房：149-175㎡，约占44% 四房：185-205㎡，约占43% 复式：303-333㎡，约占3% 新亚·旭景园 小高层 两房96㎡,约占60% ，三房109-134㎡，约占40% 绸都·锦绣天地 多层6栋、小高层3栋 两房：90-100㎡，约占30% 三房：120-175㎡，约占70% 东盛步行街 小高层单体楼 单间配套与一房40㎡左右，约占70%，两房90㎡，约占30% 松陵 吴越领袖 联排、双拼、小高层、高层 三房131-148㎡,104套，占91% 复式220-248㎡，10套，占9% 奥林清华 小高层、高层、双拼别墅 两房92-103㎡，约占25% 三房120-150㎡，约占25% 五房165㎡，约占25% 六房183㎡，约占25% 江城国际 多层、小高层、高层 两房96-102㎡，12套，占4% 三房125-138㎡270套，占90% 四房139㎡10套，占3% 五房178㎡，10套，占3% 香江花园 6层多层与10-15层小高层 两房80-100㎡，三房110-140㎡ 九龙商务公馆 小高层 三房156-163㎡，54套，占100% 吴江中央花园 16层小高层 两房110㎡左右，32套，占25% 三房140㎡左右，96套，占75%左右 嘉鸿