奥克斯盛世经典市场调研报告.docVIP

第一部分 市场调查分析的目的 房地产市场是一个周期长、投资大、受经济发展和政策的影响大，因此其存在的风险很大。并且房地产市场并不稳定，可谓说瞬息万变。前几年随着房价一路飙升的形式，也形成了相当大的泡沫。但伴随的宏观调控政策的出台，给了房地产市场不小的一击，开发商了解市场、了解政策，研究市场、研究政策显得更为重要，只有把握了市场、把握政策，积极应对，才能占有市场实现利润，在市场中立于不败之地。 然而要发现市场把握市场就必须进行市场调研，本次市场调研的主要目的有： 对南昌市以及红谷滩片区房地产市场信息包括（价格、发展趋势、楼盘开发等情况）进行全面的收集整理，为项目的发展战略，营销计划提供决策依据。 以消费者为对象，了解消费者在购房方面的购买动机、过程和事实，以便适应市场发展的需求。 通过市场调研，在现有楼盘的基础上，确定营销推广计划。 通过深入广泛的实践活动以提高个人的理论知识与实践的结合，并达到团队工作的协调。 第二部分 南昌市房地产发展现状分析 经济发展现状分析 2010年，是“十一五”收官之年。全年实现地区生产总值2207.11亿元，按可比价格计算，比上年增长14.0%。人均生产总值47174元，增长12.9%。全年财政总收入322.34亿元，按同口径计算，比上年增长29.0%。其中，地方财政一般预算收入146.46亿元，增长26.4%。城镇居民人均可支配收入18276元，增长10.9%。城镇居民人均消费性支出13899元，增长12.0%。全年居民消费价格总水平（CPI）比上年上升了3.2%。 2011年是“十二五”的开局之年，全市经济运行继续延续了“十一五”末的良好发展态势。经济运行主要特点有：工业经济运行平稳、固定资产投资保持较快增长、消费品市场保持活跃、财政收入增长较快、金融市场运行稳健、招商引资工作稳步推进、对外贸易形势良好、市场物价继续上涨。 经济发展了，人民生活水平提高了，对房地产的购买力自然也就加强了，这为房地产的发展提供了一个良好的外部环境。 二、人口分析 据公安户籍统计，全市年末户籍总人口502.23万人，比上年末净增4.90万人。其中，非农业人口234.02万人，减少0.11万人。 城市化的扩大，人口的增长，对房地产的需求也就更加旺盛。 三、政策分析 近来，随着一系列房地产宏观政策的出台，给房地产市场泼了一盆冷水，但房地产并没有因此沉沦。 前些年，在所谓房地产暴利地驱使下，大量的投资投机行为出现，导致房价如脱缰的野马，不合理的快速上涨，才出现了望房兴叹的现象。一系列政策出台主要目的是稳定市场、打压投机，使房价处于一个稳定合理的水平，实现居者有其屋。政策的效果也初步显现。 但是，刚性需求却不会因此而减少。这就要求开发商要善于发现市场，制定合理的推广策略，树立良好的品牌，以好的品质获得消费者的认可。 四、土地市场分析 地王频现，地价屡创新高，2010年的南昌土地市场确实给力。但在经历了极为严厉的央地联合政策绞杀之后，与大地回春暖的好天气相反，市场供应量较去年同比减少15%、1/3项目准备延期推盘、住宅成交量骤降……南昌楼市正在遭遇一股史上最强“寒流”的侵袭，并且，这股寒流已经开始左右房企拿地的热情与心态，渐渐向土地市场蔓延。 2011年1～2月土地市场上整体表现为地价平稳、溢价减少。据老楼地产数据显示，南昌市共成交商住用地14宗，总面积1552.23亩，同比增长201.66%；总溢价4860.24万元，溢价增值1.77%，同比减少71.21%。其中，12宗土地以起拍价成交，仅两宗地出现溢价。成交宗地中，朝阳洲版块数量最多。3月1日，我市推出4宗地，由于只有两家公司参与竞拍拿地，因此此次土地拍卖取消现场举牌竞拍形式，改为以起拍价直接签约成交。 尽管土地供应充裕，但房企拿地的热情却在减退。与2010年热拍土地的场面相比，开发商拿地热情降低，更多的是谨慎和冷静。由于2010年土地供应量大，开发商迫切拿地的心态也趋于平和。可以预见，房地产市场过热的局面将得到扭转，逐步回归理性。 五、房地产开发投资分析 2010年，全市50万元以上项目共完成投资额1935.60亿元，比上年增长32.0%，其中城镇以上固定资产投资1827.94亿元，增长28.8%，房地产开发投资230.15亿元，增长16.1%。全年全市城镇投资施工项目5236个，增长67.0%。其中，新开工项目4328个，增长73.5%。 2010年房地产投资势头较猛，2011年宏观调控政策接踵而至，挡下了其锋芒，预计今年新开发项目将会有所下降。 六、房地产供求分析 随着宏观政策和地方政策的明确化，市场观望减少，新建楼盘加大推盘力度，刚性需求逐渐入市，成交量呈现回暖趋势。 2011年四月，南昌市市区商品房住宅共计成交15.74万平方米，环比上涨19.7%，合