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中国指数研究南京房地产2011市场发展情况
中国指数研究院
中国房地产指数系统
2012 年南京房地产市场发展研究报告
本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料,如有疑问,请咨询 010
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中国指数研究院
中国房地产指数系统
摘要
一、
宏观环境:经济增速放缓,达成房价调控目标
2011 年,南京市经济继续增长,人民收入水平进一步提高,但 GDP 增速放缓至 12.0%,仍高于全国 GDP 增速;产
业结构逐步优化,第三产业占比继续上升;CPI 为近十年来第二高,四年来首次持平于全国水平(5.4%),下半年物价水
平得到基本控制;固定资产投资增长 21%,基本与 2010 年持平,但房地产开房投资占比下降;国内消费需求增速下降,
贸易逆差进一步拉大。
在全国房地产调控持续加码,商品房限购限价、保障房供应配套、货币政策等各方面措施进一步落实的同时,南京出
台相关细则:“对已有 1 套住房的本市户籍居民家庭、能够提供 1 年以上(含 1 年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市
户籍居民家庭,可新购 1 套住房(含新建商品住房和二手住房)”给市场带来显著影响。
二、
市场分析:住宅市场量价出现调整
(1) 总体表现:销售套数降至近年低点,价格上涨势头得到遏制
南京住宅市场成交低迷,价格涨势得到控制,写字楼及商业用房量价各月波动明显。价格方面:商品房销售均价近年
来首次下跌,跌幅 2.7%,其中住宅的跌幅更大,均价下跌 8.8%,是近三年来的首次下跌,下半年价格调整趋势更加明
显;写字楼及商业用房价格单月波动显著。需求方面:商品住宅成交套数连续第二年下降,已跌破 2008 年低点;写字楼
及商业用房成交量各月起伏较大。供应方面:商品住宅新批准上市套数同比小幅上升 3.5%,但较 2008 年下降 9.7%。供
求对比来看:住宅市场明显供过于求,库存持续攀升,出清周期延长。二手房市场:受影响大于新房,但各区域价格跌幅
不足 2008 年,成交量持续下滑,同比下降 34%,下半年价格降价趋势显著,其中郊区价格调整幅度较大。
(2) 需求转变:中小户型、郊区是热点
产品形态:中小户型仍为市场热点,100 平方米以下中小户型继续热销,占比有所提高。区域分布:江宁、浦口等郊
区仍为市场主体,成交量占比较高。
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2012 年南京房地产市场发展研究报告
(3) 不同板块:江宁、浦口和河西仍是销售三大主力
价格方面:各板块下半年下跌明显,但由于 2011 年折扣力度较大的楼盘多集中在浦口、江宁、城北等板块,使得其
价格跌幅相对其他板块较大。需求方面:江宁、浦口和河西成交量占比位列前三位。
在全市各板块中,河西板块价格坚挺,四季度为均价最高的板块,成交量也位居第三;江宁板块成交面积居首,浦口
板块成交套数居首,多为刚需首选。
三、
土地市场:量升价跌,出让金总额下降,地王含金量成色不足
价格方面:楼面均价下降 50%,溢价率跌至 2005 年来最低点附近,仅为 4%。成交方面:成交创 2006 年来新高,
同比涨幅 41%,各类用地成交量均有所上升,商业类用地涨幅最大。供应方面:计划供应量增加,支持保障房建设,同
时招拍挂市场实际推出量大幅上涨 28%,各类用地推出量均上升且商办类增幅显著。出让金方面:土地出让金四年来首
次出现下降,降幅超过全市商品房销售额降幅,表明政府收入受政策影响大于企业。地王方面:2011 年十大地王无论从
成交金额、溢价率还是楼面均价方面,均不如 2010 年。
四、
开发企业:多数房企业绩下滑,但市场集中度提高
2011 年南京市多数房企销售额同比下降,南京市商品住宅销售前十房企的销售额同比下滑 24.5%;另一方面,销售
额排名前十的房企市场份额已升至 37.6%,市场集中程度进一步提升。同时,企业拿地量基本与去年持平,拿地成本大
幅下降。从资金来源来看,房企资金总量连续三年上升,环比上升 4%,自筹资金占比 24%,基本与去年持平,国内贷款
占比升至 27%。
五、
市场展望:政策不动摇,价格继续下调,成交略有好转
2012 年,展望政策方面,仍将坚持房地产调控不动摇,自住型需求得到更多鼓励;房产市场方面,开发商降价促销,
使得成交略有好转,近郊楼盘及小户型产品继续成为成交热点;土地市场方面,成交量与金额继续下降;企业拿地减少,
推盘更加谨慎,降低业绩目标。
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中国指数研究院
中国房地产指数系统
一、 经济环境:经济增速放缓,物价水平仍然较高
2011 年,南京市
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