工程管理论文。。.doc

中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院 本科毕业论文（设计） 题 目：房地产估计方法的研究 姓 名： 余成 准考证号：014309210311 院（系）: 远程与继教学院 专 业： 工程管理 指导老师： 祝星星 职 称： 讲师 评 阅 人： 职 称： 2012 年 9 月原创性声明 本人呈交的学位论文，是在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，所有数据、图片资料真实可靠。尽我所知，除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含他人享有著作权的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确的方式标明。本学位论文的知识产权归属于培养单位。 本人签名： 日期：  摘 要 在现行房地产评估中，主要使用的为市场比较法、收益法和成本法三大方法，这三种方法有着不同的使用范围和理论依据，其考虑的因素各不相同，得出的评估结果也不完全相同。 虽然市场比较法、收益法与成本法已经成为房地产评估的三大基本方法，但是这三种方法仍存在不准确或不明确的地方，而这些直接影响了房地产评估价格的准确度。本文从房地产评估的三大基本方法入手，结合相应的案例，对市场比较法、收益法与成本法的使用过程进行了一定的分析。此外，本文针对市场比较法中涉及的因素，提出了对区域因素与个别因素的因子应根据不同的权重进行测算，对收益法中收益额与还原利率的选取进行了分析，指出还原利率以市场法中的间接法与投资组合法得出的最为准确，对成本法中利润率和投资利息率进行了分析，提出对自建房地产与开发商建筑的房地产，应采用不同的利润率，并提出对投资利息应按照自有资金与贷款资金两部分计算。在最后，本文对土地评估方法中的基准地价系数修正法、标准宗地法与路线价法进行了分析，指出路线价法由于路线价法则的多样性，会造成评估结果的不准确性。 关键词：房地产评估；市场比较法；收益法；成本法 　　　 Abstract In nowadays,people use three approaches that are market comparison approach,income approach and cost approach to evaluate real estate,these three approaches have different range and rely on different theories,they consider different factors,and even their evaluating results are different. Though market comparison approach,income approach and cost approach have been the basic approaches inreal estate appraisal,there are still some piaces that are inaccurate or undefined,these piaces give wrong affectto the veracity of the evaluating price.The article starts with the three approaches,combines with some relevant cases,and gives some analysis to their using process.Furthermore,the article pays attention to market comparison approachs affect factors,points that there should be different proportion among genesin district factors and individual factors.In income approach,the article analyzes theincome anddeoxidize rate,points that deoxidize rate should be in order of indirect method and invest combination method.In cost approach,the artic