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法国不动产登记对抗主义中的利益平衡 于海涌 中山大学法学院 副教授 上传时间:2007-3-17 关键词: 不动产登记；物权变动；登记对抗要件；登记生效要件 内容提要: 法国不动产登记对抗主义的制度设计充分维护了契约自由的民法精神，但对交易安全的维护有所不足。不过，通过不动产留置权、解除诉权、不动产特别优先权、强制公示制度、相对效力原则以及登记员责任制度等一系列配套措施，在总体上最终实现了当事人之间的利益平衡并基本上维护了第三人的交易安全。在中国的物权立法中，我们不仅要考虑登记对抗主义具有便于统一登记效力、降低交易成本、加速财产流转等方面的优势，对其制度设计的缺点也不能忽视，在中国目前的法制环境下，优先权制度的缺位将导致当事人之间的利益失衡，名义权利人和真正权利人的错位将为交易秩序埋下安全隐患，因此我国在物权立法中不宜采用登记对抗主义。 一 引言 不动产物权变动采用何种模式，不仅对交易当事人息息相关，而且与不动产市场交易安全密不可分。作为第一部典型的资产阶级民法典，《法国民法典》旗帜鲜明地采纳登记对抗主义模式。[1]按照这种模式，物权变动直接来源于债的效果（l’effet des obligations），无需任何外在的表现形式。换言之，当事人之间的物权变动仅以当事人之间存在合法有效的债权意思为己足，不需要办理登记。[2]虽然法国1955年1月4日法令建立了比较完备的不动产公示制度（publicité foncierè），但公示并非物权变动的生效要件，没有经过登记的不动产物权变动仍然合法生效，只不过不能产生对抗第三人之效力。在中国正在进行的物权立法过程中，学者对是否采用德国的物权行为理论展开了激烈的论战，同时也对是否要采用法国的登记对抗主义模式展开了讨论。全国人大法工委制定的《中华人民共和国物权法（草案）》（二次审议稿和三次审议稿）都在原则上采纳了登记生效主义，郭明瑞老师则力主在原则上应当采纳登记对抗主义。[3]法国是登记对抗主义的典型代表，本文试图探讨法国登记对抗主义中当事人之间的利益平衡和第三人交易安全的维护，并进一步剖析我国借鉴登记对抗主义的可能性。 二、登记对抗主义的潜在缺陷 （一）交易当事人之间的法律关系趋于复杂 根据登记对抗主义，仅依当事人意思表示而无需公示，物权即可当事人之间发生变动，这种权利变动在当事人之间具有完全的效力，然而，对于第三人而言，这种物权变动却不能对第三人发生完全的效力。目前，所有的法国法学家都要区分物权变动在当事人之间的效力(effect inter partes)和对第三人的效力（effects vis-à-vis third persons）。[4]以不动产的买卖为例，不动产所有权的转让实际上是分两个阶段进行的：当只有转移所有权的意思而没有办理登记时，当事人之间转移的仅仅是一个不具有对抗第三人效力的所有权；只有在办理完登记手续以后，这个原先不能对抗第三人的所有权才具有完全的效力。由于物权的效力被区分两个阶段，由此就增加了法律关系的复杂性。例如，根据登记对抗主义，虽然不动产的所有权根据当事人的合意而发生转移，但出卖人未办理转让登记并对标的物再次予以处分时，未取得登记的第一买受人势必就处于被动的地位，除非证据能够证明第二买受人取得时具有恶意（mala fide）。事实表明，买受人的地位只有在办理登记以后才能明显改善，只有完成登记，出卖人才无法再进行有效的处分，买受人才不会再丧失其在交易中已经取得的财产所有权。有学者指出，在登记对抗主义原则下，表面上法律把当事人的意思表示放在一个突出的位置，实际上它已经变得并不重要了。[5]所有权的转让依据的是法律（ex lege）而不是合同 (ex contractu)，从这个角度来看，如果把登记对抗主义的基础认定为“债权意思”其实是“词不达意”的。据此，英国和法国的法学家认为，罗马法采用“意思加公示”转移所有权的方式相对比较简单，而登记对抗主义按照两个步骤转移所有权的方式“极端复杂”。[6] （二）物权变动缺少“自我表现”的客观外在表现形式 物权变动，不仅对物权变动当事人的利益影响甚巨，而且与第三人的交易安全问题息息相关。“第三人的利益实际上正是市场经济交易秩序的化身，社会整体的正常经济秩序就是由一个个第三人连接起来的。”[7]因此，在物权变动中除了要考虑交易当事人之间的利益平衡问题，如何保护交易之外的第三人同样是摆在物权法面前的现实问题。在实践中，如特定当事人之间债权意思并不为第三人所知悉却与第三人的利益休戚相关，这对第三人交易安全之保护必有所疏漏。物权的排他性和对世效力决定了物权之变动必须通过一定的客观物态形式为第三人所知悉，这就是物权的公示原则，公示是对物权变动的必然要求，它使物权变动过程公开化、确定化，从而对处于交易之外的第三人提供了“消极的依