项目所属片区总体市场分析.docVIP

第一章 项目所属片区总体市场分析 2 1.总体分析 2 1.1.区位分析 2 1.2.小结 4 第二章 住宅市场需求状况细分 6 2.住宅市场需求状况细分 6 2.1. 合肥市区住宅市场需求状况细分 6 2.2.龙岗区域住宅需求市场细分 18 2.3.总结 21 第三章 项目客户群来源及分布 23 3. 项目客户群来源 23 3.1. 总体分析 23 3.2. 项目客户群分布情况 24 第四章 未来增幅分析 29 4. 项目未来新增客户分析 29 4.1. 项目周边新增客户来源 29 4.2. 新站区及肥东新城区新增客户来源 29 4.3.合肥市区新增客户来源 29 项目所属片区总体市场分析 1.总体分析 1.1.区位分析 1.1.1.龙岗工业区在合肥城市中的地位 龙岗工业区地处合肥城市“东拓”发展规划的主轴线，经过十多年的发展壮大，已成为合肥重要的工贸区，招商引资的龙头、市场经济运行的示范、区域经济的增长极，合肥市重要的加工制造业及轻工业基地和商贸区。 1.1.2.区域规划指导思想???经过对合肥市第十个五年计划的实施和对第十一个五年计划的可能方向进行研究，合肥作为轻工业立市的基本事实决定其必须加快构建区域性先进制造业中心。那么，以龙岗开发区、肥东新城区、化学工业基地等为主体构建东部工业组团，重点发展家用电器及配套、化工、冶金、食品及农副产品加工等产业，依托店埠、撮镇、肥东新城以及化学工业园，重点发展现代物流、精细化工及家电配套产业，打造城东副中心将是龙岗综合经济技术开发区在城市整体规划中的发展方向。 以合肥市为依托，利用其便利的交通条件及人才、技术优势，及较为完善的基础设施，积极迎接合肥市的产业、资金及人才技术的辐射，创造良好的投资环境。 以增强开发区的综合竞争力为目标，在合肥市总体规划指导下，科学规划、合理布局、努力把本区建成一个以商贸和轻工为主导产业的综合型经济开发区。以带动区域经济的飞速发展。 1.1.3.区域内的交通规划 开发区内道路尽可能与合肥市的路网衔接统一，路网结构成方格网状，区内道路分为三级：主干道（长江东路、郎溪）、次干道和支路。A、B两区各有一条城市次 道两条道路相互沟通A、B两区。同时龙岗大100米的环形交通岛。 312国道或合徐高速公路；亦可由郎溪路上二环路到合肥骆岗机场；还可以利用开发区外围的钟坊站92吨，工业废水处理回88%，工业固体废物综合利用率不小于80%。 开发区的水环境质量应达到Ⅱ类或Ⅲ类标准。 开发区的躁声昼夜等效声级：工业区和交通干道控制在50～60分贝；居住区45分贝。躁声达标区覆盖率不小于60%。B区大店路与沿河路交口设一垃圾 主次干道、居住区和大型公建附近，应按规范设置公共厕所。 保证公共绿地和防护绿地不被侵占。区内各单位和住宅小区普遍绿化，增加绿地率。 1.1.6.区域居住用地规划 本着“以人为本”的思想，提高人居环境质量为出发点，同时为了减少长江东 路的穿越，结合现有状况，规划在A、B区各设一居住区。 A区居住区位于全区的西北B区居住区位于新安江路以南地区。居住区总用地为159.66公顷。另外在开发区的东北部安排了一处农村居民安置点，总用地为36.63公顷。 住宅市场需求状况细分 2.住宅市场需求状况细分 2.1. 合肥市区住宅市场需求状况细分 消费者来源依据（以下资料来自《合肥新房地产交易网》） 以下“消费者购房意向调查”的调研资料来自于合肥新房地产网，调查采用定点访问和拦截访问的方式，最后共收回有效问卷342份，其中户籍合肥市区的有179份，非合肥市区的有51份，外地的有112份。2.1.1.消费者对于购房时间、购房目的以及对未来房价走势的选择 以上数据显示，近期购房者的比例略有下降，以投资或出租为购房目的比例有所下降，真是需求比例上升，认为未来合肥房价平稳的的受访者所占比例最多，说明今年购房者的购房意向由持续追捧变得理性，也出现部分徘徊观望。 2.1.2.消费者购买区域分布 消费者对区域的选择 瑶海区位列第二位，占到21.3%。其中，各板块的被选比例如下：·选择新站区的比例占到8.5%；·选择龙岗开发区有少部分人选择，占到1.5%。瑶海区包括新站综合试验区、瑶海东区以及龙岗工业区。根据新站区的发展规划以及土地供应状况来看，未来新站区将继续向二环以外拓展，同时也将成为房地产开发较为集中的区域之一，而龙岗开发区自去年下半年以来大盘云集,关注度也开始显现。选择新站区和龙岗开发区的人群特征。 从图三可以看出，选择的人群：在年龄上，25~岁最多，%，说明来本项目区域购房的置业者趋于年轻化；在职业上，最多，公司/企业干部；在目的上，除了自己居住为主以外，买给子女和准