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移民美国 | 买房和养房的那些事 美国没有户籍的问题，是自由的世界。人们移民，大多两个原因，一是工作，一是子女教育，当然，现在也有很多因退休养老而迁居的。 在美国买房有个黄金原则，讲究Location，意思是选个好的社区，其实就是择town而居。town各有不同，千差万别，故而要先择town，再选home而居。各人的经济条件和兴趣不同，选择不同。 （图片来源于网络） Town是社区。最直接影响生活方方面面的，是town里的管理。人们尽交地产税的义务，同时也拥有民主管理town里事务的权力。town里每年钱怎么用，设施该不该增加，谁有好策略来管理学校系统，预留地是否要卖出建房，等等所有大小事务可提可议。 在郊区，有栋属于自己的房子，就是世人尽知的“美国梦”。多数美国人，工作稳定了，结婚成家，有孩子了，喜欢到郊区找个好town安个家，在那里生活，把孩子抚养大。单就对子女的教育，“孟母三迁”在中国是值得拎出来提的典故，在美国却是情理中的常事。美国是从全世界来的移民的社会，各自带有不同的文化，文化氛围影响孩子的成长。占主导地位的西方文化，之所以具有大熔炉的能量，是因为它的确有很多优点。 至于选个什么式样的房子和园林环境，我想说的是，凭自己的感受走，如果你有发自内心的喜欢，非要买下来不可，那么，买吧。在你喜欢的地方，你定会住着很舒服。 值得意向移民美国且在美国买房子的中国人注意的是：在美国养房子，不同于中国的是，美国的房子和地要交财产税，每季度地交。如果来美投资买房子，为了投资，不光要算上每年的财产税花费，还要注意其它的税，在美国投资买房如何合理避税呢？以下方法仅供参考： 自住两年升值部分不用缴税 税法规定:在卖美国房产时，如果屋主在五年之内，自住超过两年，卖房后，美国房产升值部分(Capital Gain)不用交税(夫妻二人可免50万，个人可免25万)。当然大家还是要挑有升值潜力的房子，不然5年后美国房产根本没涨，那就不符合投资的意义了。 保留美国房产维修收据，并避免现金交易 屋主维修出租房屋所花费的支出，一定要保留收据，因为这些收据在美国房产报税时，都可以算作支出，以抵租房收入。 如果请工人，也建议屋主从国税局(IRS)网站 上下载1099表格，这样支付给工人的费用，可以用来报税。许多华人在聘请工人时，都愿意以现金方式交易以取得较低的收费，但这样做，不仅报税时没有凭据，而且无法获得冲抵美国房产租金收入的出租成本支出。 出租房折旧冲回越早越好 出租房的另外一种节税策略是折旧冲回。只有房子的价值可以折旧，土地价值部分不能折旧。出租的美国房产分27.5年来折旧算。比如说，你买个房子20万，土地值4万，房子本身值16万。你每年就可以折旧16万/27.5。27.5年以后，你已经把那16万都折旧完了。这时候你把房子卖掉，卖了30万。增值的10万，你要付长期资本利得，税率比较低。可是那16万以前帮你省税的折旧部分，你要重新交税。这部分美国房产税，就叫做折旧冲回(deprecation recapture)。 更换美国房产考虑“1031”延税 根据“1031”，如果投资人将旧房子(称做 Relinquished Property)卖掉, 用所赚的钱又买了一栋房子 (称做 Replacement Property)，则所赚的钱可以暂时不交美国房产税(Tax Deferred)。 当然“1031”延税方法要符合不少要求，比如在卖房45天内要找出想买的房，180天内要过户，钱要交给“合格中介”保管，纳税人和买卖中介不能碰钱，也不能利用增加贷款来套现。同时，必须是投资用房换投资用房，不能换自住房；交易必须在规定的时间内完成；新购的房子必须等同或大于旧房子的价值等。 注意：“1031”是缓税，不是免税，建议想使用“1031”延税的美国房产投资者必须提早准备，并在专人指导下严格按照要求进行交换，以免造成不必要的损失。 用谁的名义进行美国房产投资也有窍门 如果你是以个人名义投资美国房产的，可以通过房子的地税(房产税)，保险费；房子的折旧费，装修折旧费,地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费；房子的维修费；房地产公司的管理费；房地产经纪的中介费等这些方式来抵税。对高收入者来说，省下的税可以高达联邦40%和加州13.3%,相当于政府帮你给了一半的开支。 如果你是用公司名义投资美国房产的，除了以上提及的抵税项外，所有公司的租金，电话，日常维持，日常管理所需要的所有费用；员工的所有工资，福利；用公司的名义买的电脑，家具，电器等“办公用品”等等，通通可以抵税，专家建议，谨记保留原始发票，收据，或是信件等作为报税凭据。